佔地使用費與租金

1. 土地租金與出讓金之間有什麼區別

土地出讓金和土地年租金的區別是：
一、土地年租金是指土地使用者按年向國有土地資產的代表（政府）繳納的地租，其實質與土地出讓金一樣。土地年租金計算公式：土地年租金＝年租金標准×計收面積×修正系數單位或者個人（以下統稱租金交納義務人）有下列情形之一的，應當按照規定標准交納國有土地年租金：（一）將已取得的劃撥土地使用權隨地上建築物、構築物出租產生收益的；（二）將已取得的劃撥土地使用權（暫時不具備出讓條件），因臨時需要改變用途產生收益的；（三）法律、法規規定的其他情形。
二、土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款

2. 地租與地價的關系

地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益。由於土地空間位置的固定性、數量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恆久的收益流。隨著土地權屬的轉移，這種收益流也將會發生轉移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。

由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發點；地價是地租的貨幣表現和結果，是地租的資本化，即地產有租賃市場存在。土地價格與租金的關系，猶如資本與利息的關系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。

1）絕對地租是土地價格存在的根源
絕對地租是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所取得的收益。無論土地質量是優是劣，土地所有者在轉移其土地所有權時，必然會要求取得土地所有權的一方給予相應的經濟補償，而這種補償的形式就是土地價格。

2）級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
級差地租I是因為土地所處位置的不同產生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租Ⅱ是由於連續對土地進行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價格。

3）壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有權的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

3. 土地有償使用費和土地出讓金一回事么

土地有償使用和土地出讓金不是一回事。

一、國有土地有償使用費和土地出讓的金概念：

1、國有土地有償使用費是指，以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。

2、土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。

二、本身屬性：

1、土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。

2、土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

(3)佔地使用費與租金擴展閱讀：

一、國有土地有償使用的法定方式包括：

(1)土地使用權出讓；

(2)土地使用權租賃；

(3)土地使用權作價出資或者入股。此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。

二、土地出讓金：

1、《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2、在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權。

3、土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。

4. 土地使用費怎麼計算

有關土地使用費的具體標准，沒有全國統一的規定，應根據場地的用途、地理環境條件、征地拆遷安置費用和企業對基礎設施的要求等因素，由所在地的省、自治區、直轄市人民政府規定，原則上沿海地區高於內地，大中城市高於中小城市，城市中心、繁華地段高於其他地段和郊區，在原有工業區設廠高於新開辟的工業區，利用原有企業改造高於新建工廠等。土地使用費的計算包括徵用土地的補償費用、原有建築物的拆遷費、人員安置費用以及公共設施費用。

土地使用費計算公式：

1、在各樓層面積相同的情況下：

100平方米(房屋租賃面積)╳40元(查土地劃分：三級、四類)/8層(地上總樓層數)=500元

該企業全年應繳土地使用費500元。

2、在各樓層面積不相同的情況下：

應納費=[(使用的建築面積/該建築物的總建築面積)*該建築物的總佔地面積]*適用的標准。

土地使用費相關政策

一、關於居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅問題

土地使用費繳納流程對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%後的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值准確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

二、關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題

以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。

三、關於經營採摘、觀光農業的單位和個人征免城鎮土地使用稅問題

在城鎮土地使用稅徵收范圍內經營採摘、觀光農業的單位和個人，其直接用於採摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條中「直接用於農、林、牧、漁業的生產用地」的規定，免徵城鎮土地使用稅。

四、關於林場中度假村等休閑娛樂場所征免城鎮土地使用稅問題

在城鎮土地使用稅徵收范圍內，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經營、辦公和生活用地，應按規定徵收城鎮土地使用稅。

5. 土地租賃手續及租金

一、國有土地租賃概述國有土地租賃與國有土地使用權出讓、國有土地使用權作價出資或入股一樣，是國有土地有償使用的方式之一，可以通過協議或招標、拍賣方式取得，經過批准，可以依法出租、轉讓、抵押和作價出資，承租人在租期內有優先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續後，終止租賃關系，轉變成出讓土地使用權。（一）權利主體租賃土地使用權權利主體除法律、法規規定的其他用地外，主要包括以下五類：1、新增經營性用地根據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，除國家在法律規定范圍內劃撥國有土地使用權的以外，國有土地都需要有償使用。對於不符合劃撥用地條件的土地使用者來說，因為租賃價格遠低於出讓價格，使其能以較少的代價取得國有土地使用權，所以易於被使用者採納。但由於租賃土地使用權的債權性質，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜於具有物權性質的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經濟利益也不如出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對於新增經營性用地，重點仍應是推行國有土地使用權出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。2、存量經營性劃撥用地根據《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，不能授權經營的劃撥國有土地使用權改制時，可以採用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業之間原來以繳納土地使用費為體現的行政關系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場關系，有效的降低企業改製成本，因而易於為企業所接受。3、依法取得場地經營權的外商投資企業用地依法取得場地使用權的外商投資企業用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式取得國有土地使用權。4、短期用地根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建築，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合採用租賃方式。5、改變用途、增加建築面積而未補交地價的用地依據有關法律規定，改變土地用途、增加建築面積應當補辦出讓手續，交納出讓金，但實踐中執行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系；但用於轉讓時，則必須補辦出讓手續，交納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。（二）權利限制租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有佔有權、使用權和收益權而沒有處分權。1、期限的限制根據《合同法》中有關「物」的規定，「租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效」。但對於土地使用權而言，用地時間短，一方面會使用地者對土地進行掠奪性開發，造成土地退化或損毀；另一方面，租賃到期後，地上附著物由國家無償收回，使用地者為了避免損失，不會對土地進行長期或大規模投資，造成土地低效利用。為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，《規范國有土地租賃的若干意見》（國土資發（１９９９）２２２號）規定，根據是否建地上物及其建成後是否長期使用，國家土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年；對需要進行地上建築物、其他附著物建設並長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。2、用途的限制租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關系，租賃土地用於商品房開發並出售房屋時，按照房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，這意味著債務也隨之轉移給房屋買受人，購房者需要承擔租金支付的義務，而租賃土地使用權人以少量租金為代價獲得高額售房款並擺脫原租賃合同的束縛，顯然有失公平。基於上述考慮，以租賃方式取得的國有土地使用權不得用於商品房開發。二、租金的計算方法參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以「約定」優先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基於維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，一定年限的租賃國有土地使用權租金一般參照相同年限土地使用權出讓金折算。計算方法及步驟如下：1、計算出讓土地使用權價格出讓土地使用權價格可根據租賃宗地的實際情況和用途，按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）要求，採用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩餘法和基準地價系數修正法等常用的宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發程度及容積率水平下的出讓國有土地使用權價格，這個價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三大部分。2、對出讓土地使用權價格進行修正對於在取得土地使用權時，承租人已經支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標准，顯然有失公平；同理，對於在取得土地使用權時，承租人未支付征地、拆遷等土地費用的，則應按全額地價折算其租金標准，才不失公平。因此，基於公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，出讓價格不需要修正；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，出讓價格需要將有關費用扣除。3、計算租金租賃國有土地使用權租金的計算公式為：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——經過修正的出讓土地使用權價格 i——銀行貸款利息率 n——租賃年期土地作為最重要的不動產，屬稀缺資源，在經濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價值降低，土地的租期越長，預期收益的不確定性越大。如果租賃合同僅規定了固定租金，則情勢變更導致的土地價值的變動對雙方當事人均會不利，對此，租賃雙方應在合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低於法定最低出讓金折算的最低年租金限額。此外，長期租賃中土地價值的變動無法預料，有限的理性無法對一切預先做出安排，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次，既避免了頻繁調整租金的不便，又可在土地增值時保障國家的最大收益。

6. 土地使用費和場地使用費的區別

場地使用費是由國家對中外合營企業或外資企業建設用地或使用中方場地所徵收的一種費用，主要用於中外合營企業、外資企業徵用土地的費用和中外合營企業、外資企業廠外公共設施的投資，專款專用。
也就是對中外合營企業、外資企業的限制。
土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關徵收的一種稅賦。由於土地使用稅只在縣城以上城市徵收，因此也稱城鎮土地使用稅。
主要的區別在以下幾個方面：
（1）經濟含義不同：由於合營企業的場地使用權使用用途受到嚴格的限制，因此其不具備所謂市場上的價值，而國有土地使用權由於具備轉讓性，且可申請土地用途變更，因此其具備市場的轉讓價值，且依據市場行情的變化而變化。
（2）轉讓性不同：合營企業的場地使用權不具有可轉讓性，而有償受讓的國有土地使用權則依法定條件可以進行自由轉讓的出讓價格則是由政府制定，在實行出讓招標和拍賣後，則由市場確定。
（3）使用期限不同：場地使用權的使用期限與合營期限一致，而有償受讓的國有土地使用權則依照土地用途的不同由法定自40-70年不等。
（4）價值的確定方式不同：根據規定，場地使用權的作價金額應當與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同，因此，場地使用的價值是由合營雙方在作價協議中確定的；而土地使用權的價值是由相關的資產評估機構按照資產評估的一般方法來評估確定的。場地使用權的本質也是土地使用權。

7. 徵收土地年租金的法律依據和政策規定怎樣

土地年租金是指土地使用者按年向國有土地資產的代表（政府）繳納的地租，其實質與土地出讓金一樣。
土地年租金是國家作為土地所有權人在經濟上的體現。依據《土地管理法》和《城市房地產管理法》，「以營利為目的，房屋所有權人將在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應將租金中所含土地收益按年上繳國家」。長期以來，不少單位將國有劃撥土地出租和改變用途，土地收益和增值大部分被單位、個人據為己有。
土地年租金徵收標准
土地年租金計算公式：土地年租金＝年租金標准×計收面積×修正系數
1，收費標准：商業類按土地級別分成1－8級，租金依次為30、28、25、20、16、13、10、9元/平方米 年。
工業類按土地級別分成主城區、1－4級，租金依次為10、7、5、3、1元/平方米 年。
其他類（含房屋出租）分成1－6級，租金依次為12、10、8、7、5、3元/平方米 年。
2，計收面積界定：純場地（地上無建築物）出租或改變用途的，以實際出租場地面積計算；出租房屋的，以房屋建築面積計算。
對弱勢群體利用自有房屋經營有何優惠？
殘疾人和低保戶利用自有房屋從事經營活動的，土地年租金減半徵收，福利型企事業單位、下崗職工，利用自有房屋搞經營的，減免1/3徵收。
土地年租金徵收對象
將劃撥土地使用權出租的；臨時改變劃撥土地用途，用於商業、金融、商務辦公、娛樂、餐飲、停車場等；企業改制用地用於三產經營性活動的，等等。

8. 土地有償使用費的繳納和使用有什麼規定

土地有償使用費與土地出讓金的區別 一、從本身概念來看： 使用費：應該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那麼使用費用也就相應地應該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權而需要向土地所有權人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。 國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定：新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。 土地出讓金： 出讓：是一種資產使用權變更轉移的方式，其內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，並向受讓人收取的土地使用權價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產管理法》第七條規定： 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 同時，財政部《關於國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。 從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。 二、從繳納主客體看： 土地有償使用費：根據國家最新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。 而土地出讓金：則著重強調的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。 從這點看，新增土地有償使用費增加並不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進而為開發商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的佔有比例上發生變化，因而，國家認為，新增土地有償使用費增加並不直接意味著房價的上漲。 三、從本身屬性來看 土地有償使用費，是從行政概念出發定義的。是因為使用了屬於國家所有的土地，而需要交納的費用，屬於所有權與使用權分開後，獲得權利而應該承擔的義務，是通過政策等規定實現的。 而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現形式，屬價格範疇，應稱土地使用權價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款，是通過交易而實現的。 從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

9. 有誰知道土地徵用補償費和土地有償使用費的關系不啊

土地徵用補償費包括:一、地上附著物和青苗補償費,該費用是對財產所有人財產損失的補償，應歸財產所有人所有；二、安置補助費該費用,是對需要安置人員喪失具有生活保障功能的土地承包經營權的補償，應歸被征地的農戶所有,徵用耕地的安置補助費為該耕地被徵用前3年平均年產值的4-6倍；三、土地補償費該費用,是對集體土地所有權消滅的補償，應經民主議事程序確定，在經民主議事程序決定分配的時候，其受分配主體應為徵收方案確定時具有該集體經濟組織成員資格的人（農民集體）。不能將土地補償費的受益主體理解為農村集體經濟組織或者村委會、村民小組。徵用耕地的土地補償費為該耕地被徵用前3年平均年產值的6-10倍.

土地有償使用費主要是指國有土地有償使用費.
國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定：新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

形象的說,前者是國家對失去土地的集體或個人的補償,後者是獲得土地的單位或個人向國家支付的使用土地的費用.

10. 什麼是土地使用稅什麼是租賃費它們有何區別

土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和專個人，以實際佔用屬的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關徵收的一種稅賦。
租賃費是單位和個人租賃其他單位或個人的房屋或土地交納的費用。
土地使用稅是稅，是向使用土地的單位和個人徵收的，但不向租賃方徵收。
租賃費是一種費用，向租賃方收取的。