浙江省商品房買賣合同糾紛

A. 收房後還能追究開發商逾期交房的違約責任嗎

逾期交房能先收房後追究責任嗎

擔心開發商逾期交房，擔心一旦接收房屋後，就不能再追究開發商違約責任是沒有必要的。因為：

第一、接收房屋與追究開發商逾期交房責任之間並無法定的先後順序，也沒有任何法律規定接收房屋後就不能再追究開發商違約責任；

第二、在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身並不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，「交鑰匙」就算房屋交付使用。

因此領取住宅鑰匙以後驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

(1)浙江省商品房買賣合同糾紛擴展閱讀：

案情簡介：

2012年，原告與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定了逾期交房及逾期辦證違約金，同時約定「若出賣人逾期交房並承擔了逾期交房違約責任的，則出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同」。

交房日期屆滿前，開發公司與原告簽署《雙方同意書》：「經本人與開發公司協商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作，以便按期辦理相關產證等手續，但不領取X幢X號鑰匙等物料」。嗣後，開發公司以原告無正當理由不予以配合交房工作系明顯違約行為，其不應承擔逾期交房及逾期辦證義務。

浙江省餘姚市人民法院一審認為：

本案的爭議焦點：一是涉案房屋的交付；二是違約責任的承擔。

本案中，原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，屬有效合同，對當事人具有法律約束力。

雙方當事人應按照約定全面履行自己的權利義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

參考資料：即墨政府網-關於審理商品房買賣合同糾紛案件

B. 浙江男子7萬元買房，拆遷獲賠237萬，賣家得知後反悔索賠，法院會咋判

這樣的情況在買二手房的時候會經常碰到，大部分的原因都是因為房主感覺自己把房子賣便宜了。浙江的一名男子也碰上了這樣的糟心事，7萬元買的房，因為獲得天價賠償款，結果原房主就想把房子要回去，沒想到結果還真被人要回去了。因為法院判決兩人簽訂的買賣房屋協議是無效的。

在買二手房的時候一定要睜睜大眼睛，把每一個細節都要敲定，搞清楚，千萬不要因為自己的一時疏忽和無知，被捲入糾紛之中，勞心勞力，得不償失。

浙江男子7萬元買房，拆遷獲賠237萬，賣家得知後反悔索賠是怎麼回事？

由於無知，買二手房也買出了糾紛。浙江一名男子在20多年前，花7萬元買了一套房子。買房後一直和原房主沒有什麼來往交集，但是，最近原房主卻找上了門，原因就是他花7萬元買的這套房，如今要拆遷，而且拆遷後獲得賠償237萬元。

聽到這個消息，原房主不淡定了，並表示兩人簽的合同是無效的。住了20多年，這名男子聽到這樣的話肯定不願意把房子還回去的。原房主的家人於是把這名男子告上了法庭。

C. 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案

史建兵李朝暉

案情簡介

2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。

作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：

1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。

2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。

3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。

爭議焦點

1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。

被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。

2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。

被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。

至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。

被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。

被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。

審理判決

一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：

1．對小區花園轉讓的效力問題。

一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。

二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。

2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。

一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。

二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。

經典評析

與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。

在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。

第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。

第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。

D. 關於《浙江省物業管理條例》中交付使用的定義

首先佩服樓主查驗法規 細心研究法規 我給你解釋下
交付使用 一般指的是 交付 並 使用 房子是這樣 其他的物件也是這樣
房子業主可以交付 交付完了也可以不使用 使用一般就只 正式入住
你說的 在舊的《浙江省住宅區物業管理辦法》第十二條 住宅區交付使用而入住率不到60％的，由住宅區的開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理 這條里的「住宅區交付使用」和 「入住率」是有兩種含義 交付率可能會高 而使用即入住率可能會很低
我看看 新老物業管理條例 關於 涉及到 物業公司和 成立業委會的 一個是按入住率 一個是按 交付使用的建築面積率 來定的
你說的業主交了物業費 就是交付使用 這個觀點是錯的 房子使用不使用是業主自己的事 主動權是在於業主自身 你交物業費只是和物業公司的服務有關 和入住和入住率沒關系
對於成立業主委員會的 國家或者相關部門按照所謂的少數服從多數才定的60%（我個人認為的） 其實這個在實際操作中 這個60%（不管是入住率還是建築面積率）還是很難成立業主委員會 大多是的業主不會關心成立不成立業主委員會， 就算小區一部分 業主同意成立了業主委員會 但到後期 很多人不會認同你業主委員會 他們會拿出所謂的小區入主數量不夠 來否定你早產的 業委會
業主不裝修就不能使用！ 你一空房子 你是用什麼？ 你就不經常來不知道小區情況怎麼能代表小區或業主的精神呢？
說的比較亂 我們可以私底下討論

E. 胡忠義的工作經歷

1、代理北京住總房地產開發有限公司與民福置業集團有限公司在北京市高級人民法院的標的額為1.2億元的解除委託合同糾紛一審案件；
2、代理北京住總房地產開發有限公司與民福置業集團有限公司在北京市第一中級人民法院的標的額為6，500萬元的房地產開發合同糾紛一審案件；
3、代理雍某某與東方躍龍房地產開發有限公司、天亞物業開發有限公司及海南融創投資有限公司在北京市高級人民法院的標的額為2.4億元的分配合作權益及撤銷股權轉讓協議糾紛一審案件；
4、代理北京西金房地產開發有限公司與中建二局三公司在北京市第一中級人民法院、北京市高級人民法院標的額為3，000萬元的建築工程合同糾紛
5、代理北京商務中心區（CBD）開發建設有限公司與核工業總公司北京核儀器廠在北京市朝陽區人民法院的涉案金額達7.8億元的企業搬遷協議糾紛一審案件；
6、代理北京住房公積金管理中心與北京可控硅元件廠、北京瑞普電子集團在北京市朝陽區人民法院、北京市第二中級人民法院不等得利糾紛一、二審案件；
7、代理北京科銀京成技術有限公司與北京聯合孵化器有限公司在北京市海淀區人民法院的引進境外資金的居間合同糾紛一審案件；
8、代理中鐵聯合物流有限公司與付某某在山西省呂梁市中級人民法院撤銷股權轉讓合同糾紛二審案件；
9、代理信達公司呼和浩特辦事處與內蒙古恆豐集團有限公司在內蒙古高級人民法院的標的額為6，500萬元的借款合同糾紛一審案件
10、代理吉林港華燃氣有限公司與深圳金融租賃有限公司、交通銀行深圳科技園支行及吉林市燃氣公司在吉林市高新區人民法院確認融資租賃合同及買賣合同無效糾紛一審案件；
11、代理某外資燃氣公司與某捷克房地產開發有限公司建設工程合同及燃氣供應合同糾紛案件;
12、代理某港資房地產有限公司與浙江華強建設有限公司在杭州市中級人民法院的建設工程合同糾紛一審案件；
13、代理北京某房地產開發有限公司與某小區業主委員會建築物區分所有權糾紛案件；
14、代理北京中誠信拍賣有限公司與珠海振華集團有限公司在北京市第一中級人民法院的拍賣持有華夏銀行1000萬法人股行為效力一審案件；
15、代理某中外合資經營企業與某國有公用企業之間的股東代表訴訟；
16、代理浙江溫州某村民委員會與某公司之間在溫州市中級人民法院的國有土地轉讓合同糾紛案件；
17、代理洪某某與毛某某在溫州市中級人民法院合夥糾紛案件；
18、代理浙江溫州某村民委員會與溫州市工務局在溫州市中級人民法院的房屋拆遷安置補償糾紛案件；
19、代理陳某與河南嵩縣某礦冶有限公司在河南省高級人民法院的股權轉讓合同糾紛案件；
20、代理茅某某與白銀有色金屬公司之間在最高人民法院侵犯采礦權糾紛二審案件；
21、代理河北某房地產公司與王某某之間在石家莊市中級人民法院股權轉讓糾紛一審案件；
22、代理北京某房地產有限公司與王某某之間在北京市第二中級人民法院商品房買賣合同糾紛案件；
23、代理某汽配城在北京市第二中級人民法院、北京市高級人民法院侵犯專利權案件；
24、代理吳某某在浙江省湖州市中級人民法院的與合夥企業有關的糾紛案件；
25、代理某上市公司在最高人民法院的委託合同再審案件；
26、代理北京某房地產開發有限公司在內蒙古自治區高級人民法院的房地產項目轉讓合同糾紛二審案件；
27、代理北京某房地產開發有限公司在重慶市高級人民法院的股權信託合同糾紛一審案件；
28、代理某港資公司在新疆維吾爾自治區高級人民法院借款合同糾紛二審案件；
29、代理北京三家房地產公司在北京市第二中級人民法院百餘件上商品房買賣合同糾紛案件；
30、代理山西某煤炭企業在呂梁市中級人民法院的買賣合同糾紛案件；
31、代理常某某在河北省滄州市中級人民法院和河北省高級人民法院的權屬糾紛一、二審案件
32、代理北京某房地產開發有限公司在最高人民法院的房地產項目轉讓合同糾紛再審案件
33、代理高某在最高人民法院的借款合同糾紛再審案件 1、代理北京住房公積金管理中心與張某某在北京市崇文區人民法院、北京市第二中級人民法院不履行法定職責、不服行政處理決定糾紛一、二審行政案件；
2、代理北京住房公積金管理中心與陳某在北京市崇文區人民法院、北京市第二中級人民法院不履行法定職責糾紛一、二審行政案件；
3、代理何某在溫州市中級人民法院訴浙江省人民政府土地行政案件；
4、代理浙江某村民委員會與溫州市國土資源局在溫州市中級人民法院行政合同糾紛案件；
5、代理浙江某村民委員會與溫州市房屋管理局在溫州市中級人民法院行政裁決糾紛案件；
6、代理浙江某村民委員會與溫州市人民政府在溫州市鹿城區人民法院土地登記行政糾紛案件；
7、代理山東某地農民訴山東省人民政府在濟南市中級人民法院、山東省高級人民法院土地徵收行政案件。
8、代理中國某著名團購網站在湖北省黃石市的反不正當競爭案件；
9、代理長春市某汽車檢測企業在長春市中級人民法院的訴長春市工商行政管理局反不正當競爭案件。 1、擔任北京市豐台區法院審理的李某故意傷害（重傷）案件辯護人；
2、擔任北京市第二中級人民法院審理的國家衛生部直屬著名醫院檢驗科主任、國內知名檢驗醫學專家張某某在北京市第二中級人民法院的受賄案件二審辯護人；
3、擔任北京市豐台區人民法院審理的朱某故意傷害（重傷）案件辯護人；
4、擔任北京市公安局偵查的某涉嫌7，000萬元標的的貸款詐騙案件辯護人；
5、擔任溫州市中級人民法院審理的浙江某村民委員會主任聚眾擾亂社會秩序案件辯護人；
6、擔任北京市昌平區人民法院審理高某強迫交易案件辯護人；
7、擔任北京市豐台區人民法院審理的李某某尋釁滋事案件辯護人；
8、擔任內蒙古自治區「515「案件（涉密）律師團首席辯護人；
9、擔任北京市第一中級人民法院審理的王某某非法經營案件（涉密）辯護人；
10、擔任深圳市福田區人民法院審理的何某逃稅案件辯護人；
11、擔任某鐵路運輸公司朱某某貪污、受賄案件辯護人；
12、擔任北京市第二中級人民法院審理的北京市公安局某分局民警李某某介紹賄賂罪案件辯護人；
13、擔任內蒙古烏海市中級人民法院審理的原市政協常委、民營企業家婁某某故意毀壞財物案件辯護人；
14、擔任江西省豐城市人民法院審理的徐某某尋釁滋事案件辯護人；
15、擔任北京市第三中級人民法院審理的關某某故意殺人案件辯護人；
16、擔任北京市高級人民法院審理的馬某某合同詐騙案件辯護人；
17、擔任內蒙古錫林郭勒盟中級人民法院審理的李某運輸槍支案件辯護人；
18、擔任北京市門頭溝區檢察院偵查的吳某某貪污案件的辯護人；
19、擔任北京市西城區公安局偵查的李某某詐騙案件的辯護人；
20、擔任北京市朝陽區人民法院審理的黃某某盜竊案件辯護人
21、擔任遼寧省撫順市人民檢察院審查的遲某某合同詐騙案件辯護人；
22、擔任沈陽鐵路運輸法院審理的朱某某貪污、受賄案件辯護人 1、代理北京汽車工業進出口公司與杭州津慶化工有限公司在北京仲裁委的標的額為6，400萬元買賣合同糾紛案件；
2、代理北京汽車工業進出口公司與理想四維地產集團有限公司在北京仲裁委的標的額為6，800萬元擔保合同糾紛案件；
3、代理北京大周和康生物技術有限公司與北京京開投資股份有限公司在北京仲裁委的解除聯營合同糾紛案件；
4、代理吉林港華燃氣有限公司與深圳金融租賃有限公司在深圳仲裁委的標的額為1.5億元的融資租賃合同糾紛案件；
5、代理中國航空港建設總公司與延慶有機農產品發展中心在北京仲裁委的建設工程糾紛案件;
6、代理中建五局三公司在溫州仲裁委的建設工程承包合同糾紛案件；
7、代理某港資房地產有限公司在中國國際經濟貿易仲裁委員會的涉外房屋買賣合同糾紛案件；
8、代理汪某某在北京仲裁委的商品房買賣合同糾紛案件。 1、北京華業富通投資有限公司；
2、金義傑投資咨詢（北京）有限責任公司；
3、北京百旺偉業廣告傳媒有限公司；
4、北京汽車工業進出口公司；
5、北京大周和康生物技術有限公司；
6、北京天緣惠達賓館有限公司；
7、河北華業房地產開發有限公司；
8、北京北醫聯合葯業有限公司；
9、輝煌國際集團有限公司;
10、河北衡水潤達房地產開發有限公司
11、北京柳芳苑房地產開發有限公司
12、北京中成越洋軟體技術有限公司
13、北京寶賽生物技術有限公司
14、萬世德（北京）文化傳媒有限公司
15、北京龍泰基葯業有限責任公司
16、北京聚能捷科技有限責任公司
17、天津大周和康生物技術有限責任公司
18、北京汽車國際貿易有限公司
19、北京三利商城房地產開發有限公司
20、北京木樨園天雅服裝大廈
21、北京住房公積金管理中心
22、中廣樹德國際文化傳媒有限公司
23、北京騰躍通達不銹鋼有限公司
24、北京時光房地產開發有限公司
25、北京百利嘉華商貿有限公司
26、聯洋通（北京）國際貿易有限公司
27、國家統計局《中國經濟景氣月報》

F. 如何評議業主委員會訴訟「全國第一案」

郁華

案情簡介

2003年11月，溫州市某花園業主委員會訴溫州市某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案，浙江省高級人民法院立案受理。因原告的訴訟請求金額累計逾5000萬元人民幣，該案被新聞媒體稱為業主委員會訴訟全國第一案。

案件事實：1996年7月25日，被告受讓土地，依據政府部門批準的規劃進行商品房開發。被告在樓書和廣告中稱：創國內一流的別墅花園，區內設購物超市、醫療保健站、900平方米幼兒園、銀行、物業管理樓、酒店及三個標准網球場、一個游泳池，綠化面積達2．7萬平方米，擁有4500平方米俱樂部(內設檯球、保齡球、乒乓球、KTV、咖啡座)等生活設施，小區實行封閉式管理，並設有電視監控、紅外報警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分別取得商品房預售證，先後與業主簽訂了購房合同，其中部分合同約定「本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方協商解決，協商不成的，任何一方均可向溫州市仲裁委員會申請仲裁」，部分合同約定由鹿城區仲裁委員會仲裁(該仲裁機構不存在)，部分合同約定由商品房所在地仲裁委員會仲裁，也有部分合同約定向人民法院起訴。

業主人住後，發現開發商的承諾沒有完全兌現，雙方在合同履行過程中發生爭議。原告認為，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明明確，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。被告的行為侵害了業主的利益，為了維護業主們的合法權益，經業主大會決定，由業主委員會代表全體業主提起本案訴訟。訴訟請求是：1．判令被告立即履行承諾將花園內擁有的4500平方米的俱樂部、3個網球場和1個游泳池移交給原告管理使用，並判令被告至今沒有履行賠償原告經濟損失324萬元；2．判令被告立即履行承諾，完成俱樂部內檯球、保齡球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娛樂設施，並判令被告至今沒有履行賠償原告的損失312萬元；3．判令被告因沒有依照規定移交1368平方米的物業用房和132平方米的經營用房，賠償原告經濟損失921．6萬元；4．判令被告立即履行承諾，完成小區內超市、醫療、保健、銀行等生活設施，並判令因至今沒有履行賠償原告損失312萬元；5．判令被告立即履行承諾，完成小區的部分電視監控、紅外線報警系統、衛星電視及自備發電機等設施，並判令被告因遲延履行造成原告的損失312萬元；6．判決被告因沒有按承諾完成小區的38．6％綠化率賠償因綠地減少4．1畝的經濟損失1435萬元；7．判決被告賠償因擅自佔用小區東首區內道路800平方米造成原告的經濟損失420萬元；8．判令被告因無法完成小區東側和北側的封閉性圍牆向原告支付補償金1040萬元。

爭議焦點

1．原告訴訟主體是否適格；2．本案是否屬於法院受理的范圍；3．被告在廣告中承諾的事項是否履行、是否違約，違約賠償如何計算。

審理判決

浙江省高級人民法院認為，根據合同相對性原則，本案業主委員會與被告之間不存在合同關系，故不是合同一方當事人。從物業管理條例規定來看，業主委員會是業主大會的執行機構，其主要職責是針對物業管理、服務等事項進行監督，業主委員會不能行使業主的合同權利代表業主提起訴訟。因此，業主委員會在本案中的原告主體不適格。根據《民事訴訟法》第111條第(二)項之規定，約定仲裁條款的部分業主不得向人民法院提出訴訟，只能向仲裁委員會申請仲裁，但部分業主可以向人民法院提起訴訟。據此，業主委員會以業主名義提起本案訴訟，不符合《民事訴訟法》規定。由於業主委員會不是合同的當事人，不是本案適格的主體，且部分合同不屬於法院管轄，對被告在廣告中承諾的事項是否履行等訴訟請求，法院不予審查。法院裁定：駁回原告溫州市某業主委員會的起訴。

一審裁定後，溫州市銀都花園業主委員會不服判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為：商品房買賣合同中約定的業主所享有的權利如未兌現，業主可通過法律途徑解決。業主委員會與房地產公司之間沒有基於簽訂商品房買賣合同而形成相應的合同法律關系，不是相關合同一方當事人。按照物業管理條例規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會應當依法履行職責，其職責范圍是針對物業管理、物業服務等事項進行監督。業主大會的職責沒有包括針對業主的合同權利涉及共有權問題提起訴訟。業主委員會不能取代全體業主以民事訴訟主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動。雖然本案中業主大會授權銀都業主委員會提起訴訟，但這種授權超出了業主大會的職責范圍，不能產生業主享有的合同權利轉換的效果，因此不能導致民事訴訟主體的轉移。本案中，業主委員會在一審起訴時提出的訴訟請求，基本上屬於業主與房地產公司簽訂的商品房買賣合同約定的內容，雖然有一些涉及全體業主的公共利益問題，但這些問題也都屬於合同權利衍生的權益問題，業主委員會主張屬於違約和侵權的競合，與本案的實際情況不符。業主委員會在一審起訴時主張的8項訴訟請求，涉及全體業主擁有的共有權，雖然無法以單個業主名義實際取得份額，但可以從法律上區分各自應當享有的權益份額，該項共有權可以由全體業主共同主張和行使。業主委員會認為該類共有權只能由其主張和行使的理由不成立。因此，一審法院認定業主委員會作為本案的原審原告主體不適格，裁定駁回業主委員會的起訴，在適用法律上並無不當。最高人民法院經審理後裁定：駁回上訴，維持原裁定。

經典評析

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第108條第(一)項的規定：「原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織」。享有民事權利能力的公民、法人和其他組織，認為自己的權利、利益或者某種資格被侵害，或者認為需要通過人民法院確認某種民事權利狀態，向人民法院提起訴訟，請求人民法院支持自己主張，這提起民事訴訟程序的公民、法人和其他組織是原告。原告應當是民事實體法律關系的主體，或者依法享有民事實體權利的主體，或者是依法享有代位訴訟權利的主體。如果某個主體在實體法律關系中沒有任何權利和義務，那麼，這個主體就不可能與特定的實體法律關系有直接的利害關系，除了法律規定的情形，這個主體依法不能成為由這特定實體法律關系而產生的訴訟中的原告。

《物業管理條例》(2003年)第10條規定：「同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」第11條規定：「業主大會履行下列職責：(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業管理企業；(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。」第十五條規定：「業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(四)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。」

從上述規定可以看出，業主委員會是業主大會的執行機構，經業主大會民主選舉產生，代表業主對住宅小區物業管理行使民主監督的群眾自治管理組織。業主委員會可以代表業主或業主大會，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，成為物業管理服務合同關系的主體。而本文中，原告業主委員會訴訟的案由是「商品房買賣合同糾紛」，在起訴狀中所陳述的事實，是業主與開發商之間的商品房買賣合同關系的內容，引用的法條是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，主張的是業主與開發商之間的商品房買賣合同中的業主享有的權利。顯然，原告業主委員會和被告開發商之間從來就沒有形成過商品房買賣合同關系。業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?合同相對性原則告訴我們，除合同當事人外，任何其他人不得請求享有合同權利，除合同當事人外，任何人不必承擔合同責任。所謂「無契約即無責任」，說的就是這個意思。合同當事人外的第三人沒有參與合同意思表示一致的形成，沒有參與要約和承諾的過程，當然不必承擔合同義務，也不能享受合同權利。顯然，業主委員會不是商品房買賣合同的當事人。事實上，商品房合同生效時，業主委員會還沒有成立，業主委員會不可能享有商品房買賣合同的權利，不可能充當商品房買賣合同的當事人，也不可能行使商品房買賣合同當事人的權利。業主委員會不能以自己的名義，直接以商品房買賣合同當事人自居，進而充當商品房買賣合同糾紛的原告。

業主委員會能否代表全體業主提起商品房買賣合同糾紛訴訟嗎?所謂業主委員會代表訴訟，是被告代理人在法庭上陳述的一個觀點，這個觀點本身的概念是模糊的。從法律上來說，通常情況下，在訴訟中，原告自己不親歷訴訟行為的話，可以委託訴訟代理人參與訴訟。但是，訴訟代理人參與訴訟，並不改變訴訟當事人的身份，訴訟代理人也不能充當當事人的角色。

其次，有可能出現的是訴訟信託情況，原告以自己的名義提起訴訟，維護他人的合法權益，訴訟涉及的實體權利和義務可能與原告無關。如根據《民法通則》第十八條第三款的規定：「監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。人民法院可以根據有關人員或者有關單位的申請，撤銷監護人的資格。」這里的有關人員或者有關單位可能提起的訴訟，就屬於訴訟信託。訴訟信託情況，只有在法定的情況下才出現。沒有法律明確規定，不可能出現訴訟信託的權利人。業主委員會顯然不可能成為業主或者業主大會的訴訟信託人。

第三，訴訟代表人的情況。《民事訴訟法》第54條規定：「當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。」訴訟代表人自己本身就是共同訴訟的當事人之一，不是當事人的人不能成為訴訟代表人。業主委員會與業主、業主大會是不可能同時出現在商品房買賣合同糾紛中的，因此，業主委員會也不可能成為商品房買賣合同糾紛的訴訟代表人。

綜上所述，已經可以作出明確的判斷，業主委員會依法不能成為商品房買賣合同糾紛的原告。至於有相當部分的業主與開發商的商品房買賣合同中約定了，爭議解決選擇了仲裁，對有明確仲裁條款的業主來說，根據《民事訴訟法》第111條第』1款第(二)項規定：「依照法律規定，雙方當事人對合同糾紛自願達成書面仲裁協議向仲裁機構申請仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機構申請仲裁」，對這部分商品房買賣合同糾紛，依法不應由人民法院審理。

由於原告訴訟的案由是商品房買賣合同，而業主委員會顯然不是合同的當事人，這使得原來本應該非常復雜的、關於被告是否完全履行商品房買賣合同中承諾的訴訟，轉瞬間變得非常簡單，這部分內容法院不再審查。當然，被告方面也已經提交一定的證據證明自己沒有違約，這在此就不再贅述了。

G. 應該怎樣從一起房屋買賣合同糾紛案說起

姜叢華朱寧

案情簡介

原告：太平洋人壽保險股份有限公司A中心支公司

被告：A市B房地產開發有限公司

2002年5月20日，太平洋保險A支公司與B房地產開發公司就B房產所有的B商務館一樓西側三間約150平方米、二至四樓約1800平方米的房屋簽訂了《房屋租賃協議》。其中，第2條載明租期為10年，時間從2002年5月31日至2012年5月31日止。第5條載明太平洋保險A支公司若在2004年底之前購買上述房產的，一樓營業房按每平方米8600元計價，二至四樓辦公用房按每平方米2800元計價。2005年後購買上述房產的，價格另行協商，但同等條件下太平洋保險A支公司有優先購買權。後太平洋保險A支公司按協議實際承租了房屋。2004年2月18日，B房產向太平洋保險A支公司發出收回要約的通知函，明確收回租賃房屋協議中第五條規定的要約。同月25日，太平洋保險A支公司針對B房產發出的函予以復函，明確要求B房產同意太平洋保險A支公司按每平方米8600元的價格購買一樓營業房，按每平方米2800元的價格購買二至四樓的辦公用房。同年3月19日，被告復函並明確雙方未達成買賣協議，《租賃協議》第五條因發出收回要約的函而失效。此後，雙方針對《租賃協議》中第五條內容的爭議相互發函，但未達成一致意見。

原告太平洋保險A支公司一審中提出的訴訟請求是：要求被告協助原告辦理B商務樓一樓營業房和二至四樓辦公用房的房屋過戶手續；若被告無法履行上述義務，被告應賠償原告房屋差價損失135萬元。後原告變更其訴訟請求，僅要求被告履行房屋買賣合同及協助原告辦理房屋過戶手續。

爭議焦點

雙方所爭議的焦點一直圍繞在雙方的《租賃協議》第五條。原告認為該協議第五條的約定是雙方真實的意思表示，合法有效，雙方已經形成了房屋買賣合同關系。被告雖然在2004年2月18日致函原告，要求撤銷所謂的出售房屋的「要約」，但這實質上是被告單方面要求變更合同的行為。根據《合同法》第77條的規定，合同變更需要雙方當事人協商一致才可以，單方是不能擅自變更合同的。被告要求撤銷所謂的出售房屋的「要約」的行為是無效法律行為。

而被告則認為《租賃協議》第5條的約定是要約邀請，而非要約。因為要約的內容應當具體確定，必須有足以使合同成立的主要條款，且內容須明確，不能模糊。但租賃條款的第五條不具備合同應當具備的其他主要內容。因此該協議第五條的規定不是要約，而是要約邀請。同時，關於2004年的約定也非承諾的期限，而是作為價格的時間條件。因此對被告不具有約束力。

審理判決

一審法院認為，構成要約的條件應當是當事人有明確希望與他人訂立合同的意思表示以及意思表示的內容應當具體確定。在本合同中，《房屋租賃協議》第5條約定「原告若在2004年底之前購買上述房產的，一樓營業房按每平方米8600元計價，二至四樓辦公用房按每平方米2800元計價。2005年後購買上述房產的，價格另行協商」，從當事人締約的真實意思分析，該條規定以"2004年購買」和「2005年購買」為條件分別確定不同的價格，說明雙方只是達成一種價格的意向。其次，從要約應當具備合同的主要條款分析，買賣合同的主要條款應當包括標的數量及價金。本案中《租賃協議》第五條涉及房屋的范圍較廣，當事人未約定具體的房屋范圍和數量，因此該條款對買賣標的數量約定不明確。同時，根據該條款約定按2004年、2005年購買房屋則分別採取不同的價格，表明被告表達某種訂立合同的初步意向，其目的是希望原告主動提出訂立買賣合同的意思表示，故該條款的性質為要約邀請，而非要約。由於要約邀請依法於當事人不具有約束力，原告向被告提出購買合同其承租房屋的意思表示，對被告不產生約束力，因此雙方當事人未達成房屋買賣的合同。原告主張雙方已達成房屋買賣協議並要求被告履行房屋買賣協議的理由依據不足，而被告辯稱該約定為要約邀請的理由於法有據。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第十五條，判決駁回原告太平洋保險A支公司的訴訟請求。

原告上訴至浙江省高級人民法院。經省高院主持調解，雙方達成調解協議，由被告賠償原告損失20萬元。

H. 記某賓王詞林小區商品房買賣合同訴訟案是怎樣形成的

唐國華

案情簡介

1993年至1995年間，原告陸某某等276人與某某市房地產綜合開發總公司(以下稱總公司)雙方訂立了《商品房住宅購銷協議》(以下簡稱購銷協議)和《商品房買賣交付使用合同》(以下簡稱交付使用合同)。1996年8月1日，陸某某等276人(以下簡稱原告)以商品房延期交付和質量不過關等原因，對某某市房地產綜合開發總公司(以下簡稱被告)以商品房質量不合格、多收購房款、逾期交付房屋等十項訴訟請求向浙江省高級人民法院提起訴訟。浙江省高級人民法院受理該起訴。

原告的訴訟請求如下：(1)判令被告對質量不合格的商品房按《中華人民共和國建築法》有關規定處理，賠償原告經濟損失669．8萬元。(2)判令被告返還其強行向原告多收房價款利息合計754．3078萬元。(3)判令被告返還多收的地價款及利息合計675．4227萬元。(4)判令被告支付逾期交付房屋的違約金及利息合計607．1585萬元。(5)判令被告返還地下車庫款291．4155萬元。(6)判令被告向原告提供商品房原工程設計圖紙、施工技術標准圖紙和工程決算書的復印件，提供某某市建築工程質檢站對商品房檢測中被告所提供和存檔的工程原始數據資料復印件。(7)判令被告立即歸還原告原有而被騙去的商品房購銷協議公證書；判令被告應給原告商品房買賣交付使用合同書。(8)判令被告完善小區配套設施，清理小區配套項目，並明確小區公益工程的產權。(9)判令被告賠償因少批多建而造成縮小幢距、道路、綠化面積、影響採光、通風等無形和間接損失每套3000元，合計94．2萬元。(10)確認某某市商品房買賣交付使用合同無效。

被告答辯稱原告之訴缺乏事實根據，應予駁回。

1999年3月2日，一審法院作出(1996)浙法民初字第13號民事判決書，判決如下：(1)某某市房地產綜合開發總公司在本判決生效之日起十天內支付給原告延期交房違約金人民幣5908546元(附表二)及該款自房屋交付之日起到實際履行之日止的利息(按人民銀行同期同類貸款利率計算)；(2)某某市房地產綜合開發總公司應在判決生效之日起六個月內對原告商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以修繕，所需費用由某某市房地產綜合開發總公司負擔；(3)駁回原告的其他訴訟請求。

一審判決作出後，原被告雙方均不服，向最高人民法院提起上訴。1999年11月24日，最高人民法院認為一審判決認定事實不清、證據不足，以(1999)民終字第75號民事裁定書裁定撤銷一審判決並發回一審法院重審。

浙江省高級人民法院另行組成合議庭進行重審，在重審期間，原告陸某某等117人提出撤回起訴申請，重審法院裁定準許撤訴。

重審法院於2004年12月30日作出(2000)浙法民重字第1號民事判決書，判決如下：(1)被告房地產開發公司應在判決生效之日起六個月內對原告陸某某等購買的商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以妥善修理，所需費用由被告房地產開發公司承擔；(2)駁回原告陸某某等的其他訴訟請求。

原告陸某某等不服浙江省高級人民法院(2000)浙法民重字第1號民事判決，於2005年2月3日向最高人民法院提起上訴。上訴請求：(1)撤銷浙江省高級人民法院(2000)浙法民重字第1號民事判決第一、二項，依法改判：①判決某某公司依法承擔延期交付房屋的違約金4404482元，及該款自房屋交付之日起到實際履行之日止的利息；②請求二審法院對一審法院判令被上訴人「在判決生效之日起六個月內對原告陸某某等購買的商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以妥善修理」的判決予以改判。依法對商品房工程質量進行鑒定，客觀評價該商品房的全面質量情況，不僅包括結構質量安全問題，還應包括其他工程質量問題(地基基礎工程、層面、防水、牆面、樓板、地下室及鋼筋、水泥、砂漿等建築材料)，並對此工程質量問題依照法律規定承擔責任。同時依據重新鑒定的各項數據，具體明確該爭議商品房工程質量缺陷存在的具體部位，及修繕地設計方案、核准、驗收方法及監督執行等措施。③判令被上訴人給付因質量不合格的商品房及地下車庫給上訴人造成的經濟損失618．4551萬元。④確認該案《某某市商品房買賣交付使用合同》中第九條「其他互不追究」條款無效。並歸還原告《某某市商品房買賣交付使用合同》。⑤判令被上訴人返還其強行向上訴人多收的房價款428．4600萬元及該款自房屋交付之日起到實際履行之日止的利息。⑥判令被上訴人返還多收的地價款288．7447萬元及該款自房屋交付之日起到實際履行之日止的利息。⑦判令被上訴人返還其非法佔有的上訴人的《商品房購銷協議公證書》。(2)判令被上訴人承擔一審期間的10萬元商品房質量鑒定費。(3)判令被上訴人承擔一審、二審全部的訴訟費用。上訴人陸某某等在重審上訴時改變原訴訟請求：①對訟爭房屋的工程質量進行重新鑒定；②判令被上訴人給付因質量不合格的商品房及地下車庫給上訴人造成的經濟損失618．4551萬元；③確認《商品房買賣交付使用合同》中第九條「其他互不追究」條款無效；④判令被告承擔一審期間的10萬元商品房質量鑒定費。

最高人民法院經開庭審理，認定一審判決事實清楚，適用法律正確。於2006年3月2日作出(2005)民一終字第27號的終審判決，判決駁回上訴，維持原判。

本案至此審理終結，被告某某市房地產綜合開發總公司最終幾乎全部勝訴。

唐國華律師作為本案被告某某市房地產綜合開發總公司的代理人從1996年8月1日開始至2006年3月自始至終堅持十年代理該訴訟案件。其中在浙江高院的一審與重審，與浙聯律師事務所戴和平律師共同擔任代理人。

爭議焦點

本案的爭議焦點多達十項，涵蓋商品房買賣合同糾紛的主要方面，具有非常典型的意義。

(1)被告交付原告的商品房是否存在質量不合格問題。

(2)被告是否存在多收房價款問題。

(3)被告是否存在多收地價款問題。

(4)被告是否存在逾期交房的違約行為。

(5)《商品房買賣交付使用合同》是否格式合同及其第九條的效力。

(6)被告是否應向原告返還地下車庫款291．4155萬元。

(7)被告是否應向原告提供商品房原工程設計圖紙、施工技術標准圖紙和工程決算書的復印件，提供某某市建築工程質檢站對商品房檢測中被告所提供和存檔的工程原始數據資料復印件。

(8)被告是否應立即歸還原告原有而被騙去的商品房購銷協議公證書；被告是否應給原告商品房買賣交付使用合同書。

(9)被告是否應完善小區配套設施，清理小區配套項目，並明確小區公益工程的產權。

(10)被告是否應賠償因少批多建而造成縮小幢距、道路、綠化面積，影響採光、通風等無形和間接損失每套3000元，合計94．2萬元。

審理判決

本案經過浙江省高級人民法院一審，最高人民法院二審裁定發回重審，再經浙江省高級人民法院重審，最後經最高人民法院終審裁定維持原判。

1999年3月2日一審法院作出(1996)浙法民初字第13號民事判決書，判決如下：(1)某某市房地產綜合開發總公司在本判決生效之日起十天內支付給原告延期交房違約金人民幣5908546元(附表二)及該款自房屋交付之日起到實際履行之日止的利息(按人民銀行同期同類貸款利率計算)；(2)某某市房地產綜合開發總公司應在判決生效之日起六個月內對原告商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以修繕，所需費用由某某市房地產綜合開發總公司負擔。(3)駁回原告的其他訴訟請求。

一審判決作出後，原被告雙方均不服，向最高人民法院提起上訴。1999年11月24日，最高人民法院認為一審判決認定事實不清證據不足，以(1999)民終字第75號民事裁定書裁定撤銷一審判決並發回一審法院重審。重審法院於2004年12月30日作出(2000)浙法民重字第1號民事判決書，判決如下：(1)被告房地產開發公司應在判決生效之日起六個月內對原告陸某某等購買的商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以妥善修理，所需費用由被告房地產開發公司承擔；(2)駁回原告陸某某等的其他訴訟請求。

原告陸某某等不服浙江省高級人民法院(2000)浙法民重字第1號民事判決，於2005年2月3日再次向最高人民法院提起上訴。最高人民法院經開庭審理，認定一審判決事實清楚，適用法律正確。於2006年3月2日作出(2005)民一終字第27號的終審判決，判決駁回上訴，維持原判。最終判決結果：(1)被告應在判決生效之日其六個月內對原告陸某某等購買的商品房(包括地下車庫)存在的質量缺陷予以妥善修理，所需費用由被告承擔；(2)駁回原告陸某某等的其他訴訟請求。

I. 法院如何裁判借名買房，合同效力和風險是怎樣

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的「借名買房」合同效力

我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對於普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意並已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指「政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。」根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬於部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第十六條也明文規定：「借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。」

在北京市一中院審理的「王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案」（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：「王某某把經濟適用房自願轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續」。交付後，胡某某對房屋進行了裝修並一直居住至今。後王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關於購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第六條也規定：「出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。」

「劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛」二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿後方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗於2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

「張x與溫x確認合同無效糾紛」二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x於取得訴爭房屋的所有權證五年之後，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關於北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反「限購」、「禁購」政策借名買房

對於違反「限購令」、「禁購令」的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》規定「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」應當認定合同有效。

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出台的《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：「實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整並准許其取得產權的除外。」在廣州市花都區人民法院審理的「何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛」（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，後原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬於調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的「損害社會公共利益」，其中關鍵在於對社會公共利益的認定。

北京市二中院審理的「金姬善訴董金寶房屋買賣合同案」（案號：（2011）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，後被告取得房屋產權證後。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。後原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對於金姬善確認房屋歸其所有並要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，並非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背後實際處分的是基於其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基於職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬於私權利的范疇，主觀上並沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

「國子厚等與古富新所有權確認糾紛」上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付後該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、於鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、於鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山東省淄博市中級人民法院審理的「趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案」（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費後取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及後續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。後原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂後雙方及時履行了合同大部分義務，對於尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對於房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標准價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自願，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

「於長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案」（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，後參加房改，涉訴房產登記於李式淼名下。後原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、
借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物權法》第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」可以看出我國關於物權變動採取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，並摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」、第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」第17條「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」、第19條「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。」

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身並不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基於對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

「張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案」（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某於2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區人民法院審理的「趙譽、李興祿與合同糾紛」一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿於2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

J. 簽了購房合同，但在銀行無法辦理按揭，首付能否退還

這個目前還真沒有定論，不過我可以給你看一篇新聞，是今天發生在杭州的新聞，關於新政後銀行無法按揭的開庭情況。 原告和被告雙方律師的爭論焦點就是目前法律界的爭論的焦點。 你可以有參考價值。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------提要：新政算不算「情勢變更」成庭審焦點一旦判決，它將成為杭城首起購房「違約」判例而具有示範意義昨天在杭州下城區人民法院開庭審理的「李全青案」，因為是房產新政後杭城首起退房案，備受關注。 新政算不算「情勢變更」成庭審焦點一旦判決，它將成為杭城首起購房「違約」判例而具有示範意義本報記者 婁煒棟張卉卉 肖菁本報通訊員 夏法蔣維岩 瞿靜李全青昨天向法院請求和自己的律師一起出庭，法官同意了。坐在原告席上，他顯得緊張。他不懂法，但這個案子對他來說太重要了，他必須打起十二分精神來面對，「8萬塊辛苦打拚賺來的血汗錢，不能說拿不回來就拿不回來了。買不了房子，不是我的錯。是國家的新政策，我無能為力。」李全青說。昨天在杭州下城區人民法院開庭審理的「李全青案」，因為是房產新政後杭城首起退房案，備受關注。此前，雖然杭州退房潮洶涌，但杭州主城區尚無一起通過法院判決處理的退房官司。在兩次調解均告失敗之後，各界對「李全青案」未來會怎麼判更加期待。「如果它成為杭城第一起購房違約的判例，將具有很強的指導性意義。」司法界人士如此描述這個案子的意義。據了解，由於房產新政糾紛適用法律的復雜性，省高院近日將就此類官司如何審理專門出台內部指導意見，作為法官審判此類案件的法律依據。咬牙買下的首套房遭遇新政辦不了貸款33歲的李全青是典型的新杭州人，他從河南來杭近10年。他有手藝，平時給人打工搞裝修，偶爾還自己承包一點活。日子過得還算可以，基本可以在杭州立足。去年，李全青在老家的兒子8歲了，到了上學的年紀。為了以後孩子能有出息，李全青咬咬牙，決定在杭州買房子，這樣可以把孩子戶口遷過來，也能找個好學校。他們看中了下城區石橋路新鄉里一號的一套公寓樓，房主曹先生夫婦很快和他談成了這筆生意。今年4月3日，雙方通過中介公司簽了一份轉讓居間協議，房子總價88萬元，首付先付3成，其餘房款申請銀行按揭。當天，李全青按約定付了2萬定金。10天後，他們又正式簽訂了合同並加了一份補充協議，約定88萬元的總價里，房屋款為80萬元，裝修款8萬元。李全青又付了6萬元，連同原先的2萬元，作為全部裝修款。一切都很順利，雙方都想把房子盡快過戶，可是誰也沒有想到，4月17日，國務院發布了遏制房價過快上漲的「國十條」，其中一條對李全青來說是當頭一棒，「對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。」「我在杭州幹活，戶口一直在河南老家。我拿不出相關證明，銀行不肯批下這筆按揭貸款。」李全青說，沒了貸款，他根本買不起房子。這導致了他沒有能力再履行房屋轉讓合同。4月25日，他通知曹先生解除合同並返還8萬元購房款。但曹先生不同意。多次請求無果後，他把曹先生告上了法庭。被告曹先生也很無奈。他為了把房子騰出來，已經提前還了房貸，並已租了房子，對於李全青的「違約」，他不能接受。庭審焦點：新政算不算「情勢變更」昨天開庭的焦點是當前房產界的熱點話題：新政算不算「情勢變更」？曹先生的委託律師鄭律師一上來就否定了情勢變更的說法，「按揭貸款本身就存在商業風險，這是可以預見的。大家都知道，房價很高已經是共同話題，媒體、官員、專家都在呼籲要抑制房價，宏觀調控政策隨時可能出來，風險指數已經很高，你們既然貸款就應該預見這些風險，所以不應適用情勢變更原則。」「最高人民法院出台《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條明確，『情勢變更』指的是合同依法成立後，發生了不可預見、且不可歸責於雙方當事人的事情，動搖了合同訂立的基礎。在此情況下，應允許合同雙方變更或者解除合同。」鄭律師再三強調，最高法院有規定，法院在採納情勢變更情況時也會相當謹慎，情勢變更原則的適用需要得到省高院的核實。鄭律師的說法馬上遭到了原告律師的反駁。「我們很有誠意買這套房子，並沒有惡意想違約。」李全青的委託律師說，合同簽後一星期，他們就向興業銀行申請按揭貸款，但是就是因為新政對外地人限貸，貸不出這筆款，他們履行不了合約也是迫不得已。「這絕對可以適用情勢變更原則。李全青作為外地人在杭州首次購房，他的貸款不存在有無商業風險的說法，盡管之前有很多報道和信號，可能出台宏觀調控，但是對於貸款方面，我們能預料的頂多是提高貸款的利率。對外地人限貸的政策是沒能想到的，怎麼談得上可以預見呢？」律師說，合同上明確寫著餘款通過商業貸款來支付，現在銀行不能貸款，這個合約就沒法繼續下去，所以8萬元購房款應該退還。「當然，將心比心，我們也願意給曹先生他們一點補償，這個數字大概在5000元。」對方搖搖頭，表示無法接受。法官庭後又做了一次「背靠背」（和各自律師單獨談）調解的努力，但是由於雙方要求差距很大，調解又一次失敗。各界關註：一旦判下來會有示範意義社會各界，尤其是司法界對這個案子將來怎麼判非常期待。曹先生的律師事後告訴記者，「我還是希望這個官司能夠由法院裁判，這也是給我們律師業一個相對明確的判例，以後可以供類似官司參考。」其實，早在房產新政出台不久，專攻房產官司的浙聯律師事務所就匯集了很多此類違約糾紛。針對這種二手房交易解約的情況，考慮到現在房價下跌的因素，浙聯戴和平律師會建議作為解約方的購房者適當補貼一點房東，一般是定金的20%，這樣可以節省時間，節省成本，促進調解成功率。不過目前戴律師手頭也有8例已經決定走法律途徑。浙大光華法學院方立新教授說，自從新政出台後，針對各類洶涌的房產違約高潮，浙江省高院和相關研究院也一直在商討和研究可適用的法律：「這個案例下城區法院會特別慎重，因為一旦判下來，對整個杭州二手房的違約糾紛將具有示範性的影響。」澤大律師事務所建築房地產業務部主任余合力律師說：「這次法院的判例，會在如何認定合同解除的條件上提供參考性。就拿這例事件來說，合同上約定了申請銀行按揭，因為新政下辦理不成銀行貸款，支付方可以此為條件解約。」