⑴ 我是城鎮居民在1998年時在農村買的宅基地，土地證和房產證上都是我的名字。請問現在人家起訴要
農村私有房屋也就是農村宅基地。
國家土地管理法和一些法規、規章，如《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》等等都將宅基地向城市居民出售、建造、翻建的行為視為違法，予以禁止。
但是，由於相關法律的不夠明確、細化和迅猛的經濟發展，導致此類買賣行為
層出不窮；並且有些還與其他的法律有抵觸。所以，現在法院對此類合同糾紛的
判決不盡相同。也不知道你是哪裡的。在北京、上海等大城市的話對你會有利些。
下面提供你北京對涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則：
1.尊重歷史，照顧現實。根據此類案件產生的復雜性，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
2.判決以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，以制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
3.綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；第三，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
不知道你是否知曉北京有名的「畫家村事件」，案情就是因為畫家購入農民
宅基地，翻造房屋；因為畫家的入住導致房價大漲，賣方毀約的事件。
你的例子中，有利的是，年代久遠（到底是98年還是八幾年呀），且又有充足的證據；不利的是，在農村地區，鄉村屬於山高皇帝遠的地方，且地方保護主義和
家族觀念又強。
判決的結果，我估計你不會全贏，最起碼要給對方一點補償；至於多大程度上的勝訴，要看你的表現和外界的影響。
以上的判決處理原則來自北京的
《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》
京高法發391號
⑵ 我的宅基地2017年與村委會簽訂土地證用合同錢己收,村委會賣給城鎮居民建會所，現在我想收回可以嗎
伴隨著市場經濟的發展,宅基地上的房屋出售給本村或者外村村民以及城市居民的情況逐漸增多,農村房屋買賣中產生的糾紛也越來越多,尤其是北京市通州區「畫家村」事件以後,農村房屋買賣糾紛案件也達到白熱化的階段,今天北京市振邦律師事務所房地產部的王樹德律師依據法律、法規規定以及以往的辦理此類案件的經驗
⑶ 未成年人和父母一起簽訂了房屋買賣合同，把房子賣給了鄉集體以外的人合法嗎否決它的法律依據是什麼
合同無效，交易無效。
1、雖然根據《合同法》，合同體現雙方意思自治，且沒有無效合同的幾個條件，根據本合同第8）條雙方約定，本合同自「簽契約」之日起生效。但是！但是，你們沒有合同標的物（也就是這個房產）的處置權，所以這份合同最終還是無效的！
2、根據《物權法》，房屋是附著於土地之上的不動產，不能單獨處置。也就是說不能把房屋和土地分開來賣。
3、根據《土地管理法》：
（1）所謂「鄉產權房」即為小產權房，即你們只有房屋和土地的使用權而沒有處置權，產權屬於集體所有；
（2）屬於農村集體所有的土地，禁止出售給非農戶口的城鎮居民。也就是說，即使是以村集體為簽約方將房屋賣給城鎮居民，合同也是無效的。
4、不動產權利是有期限的，即便是你們違規操作把房子賣了，以後期限界滿或國家一聲令下，收回就收回，買家得不到任何法律救濟。
5、如果你們想處理該房產：
（1）可以跟別的集體所有的房地產進行等價交換，只要使用權在農村戶口間流轉就沒問題；
（2）可以採取租賃的形式，把房子租給城鎮戶口居民，但是根據《合同法》，租期最長不得超過20年。
6、另說個與本事件關聯度不高的事，未成年人單獨簽署的此類合同效力待定（待監護人確認後生效），與父母共同簽署時，表達的是父母的意願。
⑷ 關於宋庄畫家村的事情
最近第六屆宋庄藝術節要召開了.
來的正是時候
宋庄之所以叫畫家村是因為聚集了好多藝內術家.他們生活在這,家裡也就容是畫廊.
這附近都是村子 但宋庄的服務設施還挺全
你要來的話 這里有旅店,飯店,可以吃住.有畫廊(但有不太招搖)和那些藝術家待的地方有機會可以進去看看
宋庄有個小鋪商業廣場 那邊的超市,飯店,網吧都有.飯店推薦廣場最南有家燒烤店很好吃,也不是很貴.
我們學校就在那附近也歡迎參觀,哈哈.
祝你宋庄之行愉快~~
⑸ 購買農村房屋買賣合同是否有效
1.1999年4月國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(1997)11號文)第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。 2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
2007年《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力「以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效」的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
現實中，該原則在對於一時間轟動全國的北京市宋庄「畫家村」案件的審判中得到了充分體現。在畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤買房糾紛一案，經過2007年的一審二審，北京市二中院依據「農村居民不得出售宅基地給城市居民」的有關規定，判定房產買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家「信賴利益損失」為主要理由支持敗訴方反訴。在另兩起案件中經過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協議：(1)雙方簽訂的買賣協議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。
2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定「依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續」和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定「依法轉讓地上建築物、構築物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規定中最直接的關於房屋買賣無效的法律依據。1991 年4月，北京市某區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂賣房協議，雙方支付價款交付房屋及相關證件但沒有辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續。該區法院審理後認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：「集體所有的土地依照法律規定屬於農村集體所有。」「依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。」「農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。」甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批准，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。
3.根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」。 《山東省民事審判工作座談會紀要2005》中關於農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,「《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由於宅基地關繫到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由於農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，因此，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」
4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」，如果農民的房屋允許其自由買賣，那麼也就是允許農民將其房屋項下的宅基地使用權也一並出賣了。
⑹ 北京通州宋庄畫家村小產權房能買嗎
這個問題要分開來看，沒入住的危險性很大。已經成熟的和入住的還是不錯的選擇，畢竟它便宜很多
⑺ 我購買一個小產權房子、交了訂金、並簽了合同、現在有房子質量的問題、我不想要了、對方要起訴我、讓我賠
讓他起訴，別怕。你們的合同無效。請看下面的網址，你就明白了。
http://court.gmw.cn/html/article/201304/03/124566.shtml
小產權房買賣合同效力的認定
作者：黃建平 余建崗 發布時間：2013-04-03 15:31:21
「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和徵收，在農村集體土地上，單獨或聯合開發商開發建設，由鄉鎮政府或村民委員會製作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有佔用集體土地、地域性、沒有「五證」、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。
而對於小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。
一、各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛
由於沒有關於小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對於有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋庄小產權房案，2002年7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋庄村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策的規定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
以上是關於小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出台了適用於當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。」2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，「城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。」2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了「小產權房糾紛審判實務研討會」，與會者對於小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
二、小產權房買賣合同效力剖析
（一）認定小產權房買賣合同無效的理由
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所佔用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：「違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效」。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。 宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣
關於小產權房問題，國務院等國家有關部門出台過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發［2004］234號《關於加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出台致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
（二）認定小產權房買賣合同有效的理由
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標准，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。對於小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基於一戶一宅的規定，房屋賣出後，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，並不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至於損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至於該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣並不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利於保護守信方的利益，有利於促進交易安全。
現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出後，由於當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高於當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂並履行後，因利益的驅動而產生悔意，並試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對於出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子後，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利於保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利於保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關於弱勢群體還沒有一個統一的定義，它主要是一個用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區域限制的。對於房地產市場來說，現在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處於優勢地位；而無力購買商品房的城鎮居民，在此市場中則處於劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者並不沖突。農民並非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那麼基於趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協議來賺取更多的金錢，這無異於縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國物權法》的相關規定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。
《中華人民共和國物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第三十一條規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那麼其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立並生效的。
三、筆者對小產權房買賣合同效力的看法
對於小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。
（一）從歷史的角度來看小產權房問題
小產權房合同效力的爭議主要在於所佔用的集體土地是否可以流轉。縱觀歷史的發展，我們發現在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由於買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批准手續。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規定，集鎮內非農業戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮的機構與有關生產隊協商，參照第十四條的規定辦理。從以上規定可以看出，1982年的《村鎮建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其後在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批准，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准，並參照國家建設徵用土地的標准支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規定，農村居民出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准。可見《土地管理法》延續了《村鎮建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。
不允許城鎮居民在農村集體土地上建造房屋始於1999年《土地管理法》的第二次修訂之後，修訂後的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」。如此修改的目的在於保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對於城鎮居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售並沒有規定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。也就是說，法律禁止城鎮居民直接購置農村集體土地用於非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規定的是不允許將集體所有的土地用於非農建設，其立法目的在於限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售並不違反《土地管理法》第六十三條的規定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。
（二）從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房
《物權法》從草案的提出到最後通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一並轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒於國務院已經明確規定「禁止城鎮居民在農村購置宅基地」，故而將該條修改為「宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。」這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒於對「禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這一條始終有爭議，將該條改為了「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」從《物權法》的修改過程可以看出，對於宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關於宅基地的政策，並為今後修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，並非絕對的禁止。
（三）訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止並不影響債權的設立。
物權行為與債權行為是既有關聯又相區別的，物權最終能否按照當事人的意思發生變動，並不影響債權的設立，也就是說小產權房根據現行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。《中華人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的「小產權房買賣合同」的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思？在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
（四）只要小產權房手續齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。《物權法》對此也做了規定，而且還規定，屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規定了集體對土地的所有權，那麼集體經濟組織就對其所有的土地享有佔有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區別對待。
綜上所述，只要爭議房屋為合法建築物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。
⑻ 宋庄畫家購房案
畫家村房屋買賣案件中，畫家敗訴了。農民勝訴了，但具有諷刺意義的是， 農民勝訴不是因為農民被侵權，也不是農民權益被損害，是因農民沒有處分自己財產的權利，農村經濟組織沒有處分集體所有土地的權利。宋庄的畫家敗訴案件，顯現出法律對農民財產權保護不足。
案件背景
12月17日,北京市第二中級人民法院就畫家李某上訴馬某房屋買賣合同糾紛案件作出判決,這一備受媒體關注的宋庄「畫家村」農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定「買賣合同無效」。
北京市通州區宋庄鎮小堡村因許多畫家聚居在其周圍而得名畫家村，馬某原系宋庄鎮辛店村農民。李某系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬某與李某簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以45000元的價格賣與李某。2006年2月份，馬某夫婦要求確認購買合同無效。
通州法院經審理認為，李某系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。故判決一、李某於本判決生效之日起九十日內將位於北京市通州區辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬某；二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元，於本判決生效之日起十五日內執行清。判決後，李某不服提出上訴。
二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬某與李某所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李某並非通州區宋庄鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李某名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對於合同效力的認定是正確的。
新聞焦點
判決一出，引起了全國媒體的普遍關注，也牽動著幾千萬城鄉群眾的心。有些人認為農民缺乏誠信，「贏了官司，輸了誠信」。也有很多人為宋庄的未來擔憂，「一旦畫家出走，宋庄會是怎樣？」。就是判案法官似乎也很同情，在判決中增加了一個說明段，告訴敗訴的畫家，可以起訴要求賠償損失。
其實，在紛繁的表象背後一個嚴峻的問題，已經開始擺在我們面前，農民的財產所有權如何保護。
具有諷刺意義的是， 農民勝訴，不是因為農民被侵權，也不是農民被欺詐，是因農民沒有處分自己財產的權利，農村經濟組織沒有處分集體所有土地的權利。
強調和諧社會的今天，應該打破城鄉二元結構，向著城鄉統籌的方向發展。實現城鄉統籌，不僅僅要城市化，允許農民工進城，也應當允許城裡人「上山下鄉」，只有這樣，才能最終真正縮小城鄉差別。
解決三農問題，不只是給農村輸血，更重要的是要農民通過資源統籌和資源交換，壯大農村集體實力。農村的最優質和最有價值的資源土地，限制農民使用和處分，是對農民根本利益的侵害。
《物權法》已經生效，物權法明確規定物權平等地受法律保護。《憲法》《物權法》《土地管理法》都明確宣布，農村土地歸農民集體所有，但是農民真正行使土地所有權，包括處分土地的權利還很遠。