⑴ 土地租賃合同無效後，地上建築如何賠償
【案件摘要】
原告上海某實業有限公司與被告上海某物流有限公司就土地租賃等事宜發生爭議，上海某實業有限公司於2013年12月16日向上海市浦東新區人民法院提起訴訟。
原告上海某實業有限公司訴稱，被告於2007年11月22日、2008年4月20日將登記在川沙縣公路管理所(上海浦東新區公路管理署)名下位於江心沙路南側黃埔江邊的土地(土地性質為：國有土地，土地用途為：小苗圃基地)與原告分別簽訂了《合作建設使用合同》及《補充協議書》，約定，被告以上述土地租賃使用權參與合作，原告負責在該地上建造鋼結構庫房和混泥土場地等設施，並按期向被告繳納租金，合作期限為五年，即2008年3月1日至2013年2月28日。租期到期後，土地上建築以及附屬設施由原告拆除或者歸屬被告並由被告折價補償原告。租賃到期後。被告態度強硬，無視鋼結構庫房、混泥土場地及門衛房、圍牆均為原告投資建造的事實，派人強行驅散場地上原告人員，強行霸佔、使用庫房場地，嚴重損害了原告權益。後查實，該土地的真正使用權人是川沙縣公路管理所(現上海浦東新區公路管理署，即第三人)，且該土地的用途為小苗圃基地即農用地，依據《土地管理法》等相關法律法規的規定，土地使用者轉讓、出租劃撥土地使用權的，必須持有國有土地使用權證及地上建築物、附著物等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請，且土地使用者、承包經營者不得將農用地改變用途用於建設用地，違反該規定的所簽訂的土地租賃合同應屬無效合同。請求判令：1.原被告雙方之間的《合作建設使用合同》、《補充協議書》為無效合同：2.依法判令被告賠償原告投資建造鋼結構庫房、混泥土場地及門衛房、圍牆及裝修等實際花去費用共計3282625元;3.依法判令被告承擔本案的全部訴訟費用。
被告上海某物流有限公司辯稱：1.原被告之間並非土地租賃關系，而是合作聯營關系，即被告將其從川沙縣公路管理所名下的苗圃基地租賃過來作為合作標的，由原告在土地上負責建築鋼結構庫房以及附屬設施，原告每年按照一定數額向被告繳納合作收益，所以本案的法律關系屬於聯營合作合同糾紛並非土地租賃合同糾紛;2.被告到期收回原告建造的倉庫以及附屬設施是按照《合作建設使用合同》、《補充協議書》約定辦理(《合作建設使用合同》、《補充協議書》條款約定，租期到期後，原告不續租時在15日內拆除庫房及其附屬設施，如不拆除，歸屬被告);租期到期後，被告向原告致發了律師函，詢問原告續租意向。原告沒有答復視為原告並無續租意向，其後原告沒有按照合同約定在規定的期限內拆除建築;3.原告主張合同無效，被告全額賠償原告損失與事實不符。原被告在簽訂合作協議時，被告明確告知原告土地性質以及原告沒有申辦建設審批手續，自身承擔相當過錯。4.原告主張的賠償額不具有事實依據。建議法院主持司法造價審計。按照司法審計結構按照使用年份折價計算。
【處理結果】
浦東新區人民法院判決如下：1、判決原被告間的《合作建設使用合同》、《補充協議書》無效;2、判決被告賠償原告損失1763285元;3、訴訟費、司法鑒定費由原被告各承擔一半。
【法律評析】
本案存在以下幾個主要爭議焦點：
1、雙方對《合作建設使用合同》、《補充協議書》的合同性質存在著異議。原告認為，雖然涉案協議的名稱為合作建設協議，但協議內容是被告將其租賃而來的土地轉租給原告進行設施建設並由原告按期支付一定的租金，名為合作協議實為租賃協議，且被告每期出具給原告的發票上收費項目記載的也是土地租金;被告認為：雙方屬於合作聯營關系，被告將土地為俄合作標的參與原告的合作，由原告負責經營土地收益，並每年按照一定標准與被告分配收益，且協議明確約定為合作建設協議，發票收費項目之所以開具為土地租金是為了方便原告的財務記賬。法院認為：原被告之間簽訂的《合作建設使用合同》、《補充協議書》名為合作建設協議，實為土地租賃協議。被告主張合作聯營與事實不符，聯營關系是共擔風險共享收益，本案中不論原告有無收益每年每期均要按照一定標准支付被告租金，明顯不符合合作聯營的特徵，且被告在每期的發票上明確記載為土地租金。故雙方之間屬於土地租賃合同關系。
2、雙方對合同的清算條款效力存在異議。原告認為：雖然《補充協議書》對合同終止後的後續清算事宜做了明確約定即租期到期後，由原告申請續租，如不申請，原告須在15日內無條件拆除場地上庫房及其附屬設施，否則歸屬被告。該約定屬於無效約定，且被告在寄送續租意向函的時候故意寄往原告法定代表人的戶籍地而不是原告的住所地，導致原告無法及時得知。被告認為其已經按照協議內容的約定程序向原告送達了續約通知，原告在約定的期限沒有續約也沒有拆除設施，按照本條合同清算條款，設施理應歸屬被告。法院認為：原被告約定的合同終止後的清算條款無效，《合作建設使用合同》、《補充協議書》違反了強制性規定以及被告未經土地使用權人的許可擅自轉租屬於無效協議。合同法規定的終止清算條款不隨合同終止而終止的前提是合同未有效合同。涉訴協議均為無效協議，雙方約定的時候清算條款亦為無效條款。
3、雙方對合同無效原告是否存在過錯存在異議。原告認為，合同無效全責在被告，被告故意隱瞞租賃土地為農用地性質以及擅自轉租的事實與原告簽訂合作協議，致使原告斥巨資投入建設，造成合同無效的損失理應由被告承擔賠償責任;被告認為被告將此塊土地在報紙上公開招標合作建設方，明確公開土地為小苗圃土地，原告按照招標公告與被告簽訂合作協議應當知道土地使用權人以及土地性質，況且雙方在簽訂合作協議時被告明確告知此土地的相關信息，原告自願投資此土地屬於承擔商業風險的行為，現合同無效，原告自身存在過錯。法院認為：原告在與被告就涉案土地就行相關合作事宜時，須審查被告是否有權出租土地以及土地的登記信息。原告怠於審查土地的相關資料，即投資建設，不履行建設審批手續，造成損失，自身存在一定過錯。被告聲稱其履行了告知義務，並無提供履行告知的證據。綜合認定本案原被告雙方的過程劃分了原告承擔無效合同損失的三分責任，被告承擔七分責任。
⑵ 土地權屬存在爭議，地上建築物糾紛怎麼解決
地上建築物糾紛，可以直接向人民法院起訴。
土地權屬存在爭議的，根據《土地管理法》第十六條規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
⑶ 建築設備租賃合同糾紛中可否追究發包人為被告
建築設備租賃合同糾紛中，不能要求追究發包人為被告。因為合同糾紛，只能以合同相對版人為被告，不權能將合同外人列為共同被告。
這就是合同的相對性。主要是指合同關系只能發生在合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基於合同提出請求或提起訴訟，而不能起訴與合同當事人沒有合同上權利義務關系的第三人。同理，合同外的第三人也不能依據合同向合同當事人提出請求或提起訴訟。
《合同法》：
第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自
己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協
助、保密等義務。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當
承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零九條當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者
報酬。
⑷ 違章建築租賃糾紛法院受理嗎
違章行為，與租賃行為屬於不同的法律關系。只要是屬於法院受理案件的范圍，法院就可以受理。現在城中村很多人都在租房子，城中村的建築大部分是違法建築，你說租賃了城中村違法建築的房子就可以不用繳納房租了嗎？
⑸ 法律對劃撥土地上的房屋出租有什麼規定
法律上沒有特殊的規定要求出租人上繳土地收益，是行使處分權的一種形式，因內此也就無須上繳土容地收益， 劃撥土地上的房屋出租是指以劃撥方式取得的國有土地上建成的房屋出租的行為，這種情況下出租房屋。將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租時， 。非以營利為目的的房屋出租。房屋所有權人對級差地租的形成並沒有任何付出，房屋所有權人為了獲得經濟利益。但該土地使用權是以劃撥方式取得，由市、縣房地產管理部門代收代繳，這部分即應當按照財政部關於國有土地使用權有償使用的相關規定，因此，而是由於國家投資而形成， 房屋所有權人對房屋佔用的劃撥土地享有使用權，其租金收益實際上包含了應當上繳的土地收益，因為這種情況下。有一些特別規定： 1、以營利為目的的房屋出租， 2、非以營利為目的的房屋出租。也沒有取得相應土地收益，房屋出租人並沒有獲得相應的租金收益。
⑹ 能否租用行政劃撥土地上的建築物開辦工廠請列出相應法律條款。
劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明； （四）依照本條例第二章的建設單位持建設項目的有關批准
⑺ 購買或者租賃劃撥土地上的房產所簽訂的合同是否有效
個人受讓公司劃撥用地 征遷後無法獲得補償款
1993年7月，益律公司經廈門市政府批准，取得位於杏林區西環路東側、聯偉有限公司廠房西側的劃撥土地A（5228.258平方米），作為生產廠房建設用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司為轉讓人（甲方）、沈某等人為受讓人（乙方），雙方簽訂一份《房產轉讓協議》，約定乙方向甲方受讓坐落在廈門市集美區杏林西濱路五號的房產，經營性土地面積4906平方米，建築面積2346平方米，土地權屬為有償劃撥性質。雙方還約定交易價格、付款方式，以及若遇到政府徵收拆遷，相關拆遷賠償工作的處理以及賠償金的歸屬等。
協議簽訂後，沈某等人依約支付了轉讓款。隨著廈門島外開發建設步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆遷，益律公司與相關征地單位簽訂拆遷補償安置協議書，並領取相關拆遷款，其中部分款項支付給沈某等人。沈某等人認為雙方簽訂的《房產轉讓協議》合法有效，益律公司應當返還全部的訟爭土地及房屋的征地補償款。益律公司不予認可，2014年5月雙方因此對簿公堂。
廈門中院審理後認為，該案主要涉及訟爭《房產買賣協議》的效力問題。訟爭土地使用權系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質，應按劃撥土地使用權進行管理。根據法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批准權的人民政府審批。其立法目的在於通過對劃撥土地流轉的限制，防止國家利益受損。本案雙方當事人簽訂的《房產買賣協議》未經有批准權的人民政府批准，應認定該協議無效。
■法官說法
劃撥土地使用權和地上建築物未經審批不得轉讓
本案承辦法官洪德琨解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同是否有效。
根據城市房地產管理法以及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，因訟爭房產所在的土地系劃撥性質，雙方當事人之間的《房產轉讓協議》並未辦理相應的批准手續，故該《房產轉讓協議》因違反法律的強制性規定而無效。
本案中，關於合同無效後如何處理的問題。根據合同法的規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。訟爭協議被確認無效後，益律公司應返還沈某等人購房款，沈某等人應相應返還訟爭房產，但不能狹義的認為，只需返還已付的購房款即可，應兼顧合同法公平原則並考慮雙方對協議無效的過錯責任，益律公司應當退還相應的購房款，並支付訟爭房產在簽訂合同時以及拆遷時的價值差部分。
取得改制公司房屋使用權 辦理過戶訴求獲法院支持
溪岸路11號房屋系廈門某建設公司（下稱建設公司）集體所有的房產，土地使用權類型為劃撥。2002年7月福建省政府頒布關於國有企業改革土地資產處置的意見，規定「企業改制涉及的土地使用權已經實行有償使用或需要轉為出讓或出租的，不再進行處置審批，可直接在市、縣國土資源管理部門辦理土地變更登記或有償使用手續」。2006年7月，廈門市建設局作出關於同意廈門建設公司改制的批復，同意建設公司按照上述改制方案進行改制。
2011年7月，梁某與建設公司簽訂一份《房屋買賣協議書》，約定建設公司出讓該房屋的永久使用權，待該房產具備交易條件可辦理過戶手續時，建設公司必須無條件給予配合。合同簽訂後，梁某依約向建設公司支付購房款並接收訟爭房屋。
2011年8月，以建設公司作為申請人向廈門市房產管理局申請辦理補交訟爭房產土地出讓金手續，房管局收件後至今未辦理。因建設公司不予配合辦理訟爭房產的相關過戶手續，故梁某向法院提起訴訟，請求確認梁某與建設公司所簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。建設公司抗辯訟爭房產的土地系劃撥用地，根據相關法規，劃撥土地上的房屋轉讓受到嚴格的限制，只有經過有關部門的審批才能轉讓，現因轉讓合同未經批准，尚不符合房產過戶的條件。
廈門中院審理後判決，確認梁某與建設公司於2011年7月簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。
■法官說法
企業改制後劃撥土地使用權出讓合法有效
本案承辦法官李向陽解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同未經審批可否判決其辦理過戶手續。
首先是訟爭《房產買賣協議書》的效力問題。訟爭房產所涉土地雖系劃撥用地，但房產的所有權人建設公司已進行改制，根據省級人民政府的相關文件精神，企業改制後，土地使用權轉讓可通過補交土地出讓金予以辦理，無需進行審批手續。同時，根據查明事實，建設公司也以申請人的身份向房管局申請補交土地出讓金。因此訟爭《房產買賣協議書》雖涉及劃撥用地上房產的轉讓，但並不違反相關法律法規，應當認定有效。
其次是訟爭房產能否辦理產權過戶手續問題。根據前述分析，相關的政府文件已明確，訟爭房產可通過補交土地出讓金後，辦理過戶登記手續。訟爭房產過戶的前提條件已具備，因此建設公司應按照協議約定，協助梁某辦理訟爭房產過戶手續。
租學校辦公樓改建商場 被判租約無效並恢復原貌
2006年經廈門市規劃局核准，華天學院辦公樓等建設項目獲批取得《建設工程規劃許可證》，項目性質為文教用地。2012年1月，華天學院與王某簽訂一份《租賃協議書》，華天學院將其南側教工配套設施一期房產負一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側圓形建築三層即教工活動中心及其樓頂，出租給王某經營使用。王某依約支付租金，並接收租賃物。
後王某擬將承租的建築物改為商場，在改建過程中，城市管理行政執法局函告華天學院，認為華天學院不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能，應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，並立即對改建部分自行整改。因華天學院和王某的合同已實際履行，雙方就租賃協議效力產生的爭議協商無果，華天學院遂向法院起訴，請求判令：確認王某與華天學院所簽訂的租賃協議無效，判令王某立即將該協議項下的建築物恢復原狀並交還華天學院。
廈門中院審理後判決，確認王某與華天學院簽訂的《租賃協議書》無效，王某立即將租賃的建築物恢復原狀並交還華天學院。
■法官說法
擅自出租劃撥土地上房屋並改變用途無效
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點問題在於訟爭租賃協議的效力如何。
訟爭租賃房產的用地性質為劃撥用地，依據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例之規定，國有劃撥土地上的建築物未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，是不得轉讓、出租及抵押。
本案中，華天學院應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能。鑒於《租賃協議書》對訟爭房產使用的約定已改變建築物的使用功能，依法不應許可。因此，相關職能部門已明確予以制止，要求整改。由於華天學院辦學屬公益性質，其建設用地的審批及建設工程許可均應嚴格規范。本案訟爭房產的租賃方已將租賃建築物改建為商場，而商場的使用功能與該建築物原設計用途為人防、餐廳、辦公、會議、休息的使用功能完全不同。鑒於對學校應嚴格管理和有利於學生的學習及安全保障，對王某將租賃建築物改建為商場將影響學校氛圍或損害社會公共安全應有所預見，並予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協議書》應視為無效合同。依據合同法之規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還。故王某所取得訟爭租賃房產亦應予以返還。
⑻ 建設用地租賃需要遵守哪些法律法規
我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃;一是土地使用權出租。國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。
在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出並予以界定的，而且被規定為國家處置土地資產的方式。
1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。
1999年7月27日國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"
土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附著物。當出租地上建築物、其他附著物時，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。
由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃台出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。
在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：
第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。
第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體--出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"
承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。
承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規定："劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。"第四十五條規定："符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;二、領有國有土地使用證;三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"
根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附著物。也就是說，地上沒有建築物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。
出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。