碼頭轉租糾紛

A. 房屋商鋪轉租合同糾紛中，次承租人如何維護自己的

你好，《合同法》第 224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。最高法院《房屋租賃合同解釋》第15條規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

因此，次承租人在簽訂合同時，應審查原租賃合同的轉租條款約定，看看是否屬於允許轉租的；對於允許轉租的，應審查原合同的租賃期限，應在原合同的租賃期限內簽訂新的租賃合同；必須注意的是要注意留存出租人與承租人之間的租賃合同作為將來糾紛解決時的證據，有必要或者條件允許的情況下，可以要求原出租人出具相關允許轉租的證明文件或者在轉租合同上簽章確認。

如果在簽訂合同後才發現房屋是不允許轉租的，可以將轉租的事實告知出租人，詢問出租人的意見，催告原告行使權利。如出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在 6 個月內未提出異議的，應推定為出租人同意轉租，出租人仍以承租人違法轉租為由，要求解除原租賃合同的，次承租人也可以提供相應的證據予以證明，在此情況下，法院一般是不支持出租人解除租賃合同的。

次承租人作為房屋的實際使用人，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。《合同法》第 227 條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告後可以解除合同。支付租金是承租人在租賃合同中的基本義務，如果承租人不按照合同約定支付租金，出租人自然有權解除合同。最高法院《房屋租賃合同解釋》第十七條規定了代償請求權制度，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。

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B. 在香港是如何處理轉租糾紛的

1、你錯了，大陸也不是可以隨意轉租的。《合同法》第二百二十四條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租 的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」 2、在香港承租人在租約生效期間如擅自把房屋轉租、轉讓或轉借，或與人交換、出賣、贈與等，按侵權行為處理。

C. 房屋租賃轉租糾紛怎麼處理

轉租房屋就是指將自己租來的房子由於其他特殊的原因不再租住但是房租已交納很多，所以再次租給別人的情況。(一)房屋轉租的前提是經原出租人同意：房屋轉租是房屋出租後，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租的房屋再出租給他人使用，不參與經營而獲得租金性收益的行為。私房轉租的前提是必須經原出租人同意，其具體表現形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉租房屋，如房屋出租合同未明確這一點，承租人必須在轉租房屋前以書面形式徵得出租人同意，或者與出租人協商簽訂一份同意承租人轉租房屋的補充合同。否則，屬於承租人違約，不僅轉租關系不能成立，而且出租人據此有權解除租賃合同，並可追究承租人的違約責任。(二)什麼情況個人不得轉租：1、承租人拖欠租金的;2、承租人在承租房屋內擅自搭建的。為了保護出租人的利益，即使租賃合同就轉租事項作了約定，上述第一、第二種情況發生時，出租人仍可以收回同意房屋轉租的意思表示，拒絕同意房屋轉租，並按合同約定追究承租人的違約責任。當然，如果原租賃關系當事人之間就拖欠租金和擅自搭建問題達成一致意見，也可以不受上述禁止轉租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當擅自搭建違反房 屋規劃管理規范時。(三)個人轉租需要注意的事項：1、非獨立成套房屋承租人轉租房屋後，增加了合用部位的使用人，將可能影響相鄰使用人對合用部位的正常使用，因此承租人對合用部位的使用應當維持原來的狀況，不得隨意擴大合用使用部位而影響相鄰使用人。承租人要改變合用部位的使用狀況需徵得原出租人和相鄰使用人的同意。2、房屋轉租合同約定租期的最後時限不能超過房屋租賃合同約定的最後租日。私房轉租當事人應在簽訂房屋轉租合同後的15日內持下列材料向房屋所在地的區縣房地產交易中心辦理登記備案：(1)租賃合同登記備案證明;(2)轉租合同;(3)轉租的承租人的個人身份證明或企業、其他組織的登記注冊證明。3、轉租合同當事人登記備案提交的材料符合規定的，房屋所在地的區縣房地產交易中心或市房地局在農場系統設置的房地產交易登記受理處應出具轉租合同登記備案證明。4、私房轉租的租金，由轉租當事人自行協商確定。出租人可以與承租人約定從承租人轉租房屋的租金中獲得一定比例的收益;租賃合同中或出租人書面同意轉租時未約定轉租租金收益分配的，出租人無權獲取收益。

D. 發生房屋轉租糾紛怎麼處理

建議根據情況直接走司法程序。

我國《合同法》第二百二十四條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」

根據《合同法》的規定，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規定：「轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。」

因此，房屋承租人在租賃房屋時一定要看房屋的產權證，一定要確定房屋的產權人是否同意出租房屋，這樣才能保障租賃安全，才能保護承租人的合法權益。

房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積；

房屋租賃的期限、用途；租金的數額及交付時間；房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

(4)碼頭轉租糾紛擴展閱讀：

根據《中華人民共和國合同法》：

1、第二百二十五條：在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

2、第二百二十六條：承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

3、第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

E. 房屋租賃、轉租糾紛

1.如果訴諸法律，乙方轉租丙方，丙方轉租丁方，這都是事實，但是需要甲方提供什麼樣的證據，才可以證明乙方確實是轉租了的。營業執照和稅務登記證上的名字，可以作為證據嗎？
因為你和乙方合同上明確規定不得轉租，他轉租就是違約，就要按照你們合同規定負違約責任。所以你只要提供能夠證明其轉租的證據就行了，估計你要收回房產，丙丁都會給你提供轉租的合同或者協議，著就是最好的證據。

2.目前的這種情況，甲方最好的辦法應該是直接訴諸法律，起訴乙方，還是等房屋第一年到期後，直接阻止丁方使用該房。
建議你直接訴諸法律，因為乙方在你不知情的情況下擅自將房屋轉租，已經構成違約，不用管丙或者丁的利益，因為他們的利益從取得就是違法的，如果他們不知情，那麼應該由乙方給他們予以賠償，是他們之間的民事法律關系，是因乙方的責任造成的，與你無關。你直接起訴乙方就可以了。

3.目前甲方有與丁方的談話錄音，談話中丁方說明了其從丙方轉租房屋的情況，請問這樣的錄音在法庭上是否為有效證據。
錄音證據一般在司法上屬於間接證據，如果在沒有直接證據的情況下，也可以得到法院的支持。但是，如果你有乙方和丙方的轉租協議或者合同將是最有利的證據。

4.甲方在收取乙方第一年的租金時，因其他原因，經協商，乙方預付了相當於此協議違約金約60％的第二年房租給甲方。現甲方欲解除合同，並沒收乙方預付部分的第二年房租，如果乙方不追究，甲方也不再追究剩餘的40％左右的違約金，如果乙方有異議，甲方將追究其剩餘的40％左右的違約金。請問這樣是否可行，法庭上有無必勝的把握。
我認為可行，法院在開庭之前會進行調解，如果乙方與您達成協議，那麼使用調解，就不用打官司了。當然，您也可以選擇私下和解，那樣連法院都不用去了。

5.現如果丁方要和乙方串通起來，說是合租的，在法庭上，會不會有賴掉乙方轉租這一事實的可能？
我認為這和丁方關系不大，因為乙方在明知合同約定不得轉租的情況下轉租給了丙，丙如果知道該房屋有不得轉租的合同條款而和乙方簽訂協議的話，那麼丙方與乙方的合同為無效合同，至始無效；如果丙方不知道該條款，那麼屬於乙方侵害了丙方的利益，是他們之間的民事法律關系，與你無關。

綜上所述，我個人認為，你首先要取得乙方和丙簽訂的合同，這是個最重要的證據（如果沒有該合同，你將會很被動，因為你無法證明乙方轉租），拿到後再和乙方協商，如果他同意，雙方按合同條款對你賠償，如果他不同意，那麼你可以拿著你和乙方的合同以及乙方和丙的合同去法院打官司，你不用在意丙和丁的利益問題，因為他們如果是合法利益遭到侵害，那麼造成侵害的是乙方，與你無關，因為你不知情。

丁如果認為自己的利益合法，且受到侵害，那麼他可以追究丙的民事責任，丙如果知道該房屋不能轉租，那麼丙也有侵佔的故意，應當負民事責任，如果丙不知情，丙還可以追究乙方的民事責任。但是，都與你無關了。

舉例說明一下，甲的自行車被盜，乙盜車後賣給丙，丙又將車賣給丁。甲發現丁騎著自己的自行車，甲可以將車要回而不用賠償丁的損失。丁可以追究丙的責任，如果丙知道該車是臟車，丙構成銷贓罪，並連帶賠償丁的民事責任，如果丙不知情，那麼丙可以向乙方追溯自己的損失並賠償丁的損失。但是都與甲無關。
應該寫的很清楚了，樓主參考下

F. 房屋租賃合同和轉租糾紛

只要房東認可轉租行為就可以。

G. 房屋轉租糾紛如何處理

我們知道，如果經房東同意的，或者合同事先有約定的，可以將自己租賃的房屋轉租給第三人。轉租也是需要約定期限的，那麼，二房東與大房東簽一年合同我簽三年有效嗎?今天，小編整理了以下內容為您答疑解惑，希望對您有所幫助。
二房東與大房東簽一年合同我簽三年有效嗎
轉租的租賃期限，應該在原承租人與房東約定的承租期限內，二房東與大房東簽一年合同我簽三年的，對於次承租人，起先的一年是有效的，超過的二年是無效的，但是可以追究二房東的違約責任。
怎麼處理房屋轉租糾紛
一、協商解決
找當地的派出所或者居委會、街道辦事處、建委(負責租房等問題)或者中介進行協調。
二、申請仲裁解決或者民事訴訟解決
協商不成的，應當按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。
(1)申請仲裁解決問題
仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當事人採用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自願，並事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。若事先在合同沒有約定，事後雙方當事人又沒有達成仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。
反之，雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事後已達成仲裁協議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
(2)民事訴訟解決問題
若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當事人違反相關規定，致使租賃合同無效的，應當依法承擔民事責任。租賃當事人一方未履行相關法律規定的義務，致使租賃合同解除的，未履行規定義務的一方應當依法承擔民事責任;造成另一方或者第三人財產損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。
因一時疏忽或考慮欠周到，導致房屋轉租出現糾紛，違背了雙方本意。由於房屋轉租的方式有非法轉租和合法轉租兩種，具體問題應分情況而解答。
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H. 港口碼頭租賃協議

出租人：×××（以下簡稱甲方） 承租人：×××（以下簡稱乙方） 經甲乙雙方友好協商，就租賃×××河碼頭經營場地事宜訂立如下一致協議： 一、甲方同意將其租用的三堡碼頭部分場地出租給乙方經營使用，具體位置如下：自碼頭南面通道水溝北起向北至三層樓前面通道以西九十米，運河南邊第一個纜樁起向北九十米到2號桅桿吊機操作台邊止，含南北九十米以北三層樓通道以西至運河邊留做的8米寬的共用通道。同時，甲方應在租場地分配的房屋中提供8間底層的房間歸乙方辦公使用。 二、租賃期限為 年零 個月，自年月起至 年月 日止。 三、租金和租金的繳納：自年月至年 月， 日期間，乙方支付甲方租金計人民幣 萬元整；自年月 日至年月 日期間，乙方支付甲方租金計人民幣 萬元。四、甲方應在年 月 日前將上述場地全部交由乙方使用，逾期未交付的，則由甲方按每天 元支付乙方違約金。