收益法評估年限

① 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎

房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權內價值的，用於抵押你容單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。

② 資產評估問題 收益法

第一問的題意就是在無限期下年收益100萬元，每年以後每年遞增10萬元，價值是多少

用公式P=A/r+B/r^2,A是年收益，B是年增長額，r是折現率
P=100/10%+10/10%*10%=2000萬元
第二問就是把無限期改為20年：P=（A/r+B/r^2）[1-1/(1+r)^n]-B*n/r(1+r)^n
=2000*[1-1/(1+10%)^20]-10*20/10%*(1+10%)^20
=2000*0.8514-200*1.4864
=2000.09萬元

③ 企業價值評估企業連續幾年凈利潤都是負的，還能用收益法評估嗎

企業價值評估時，企業連續幾年凈利潤都是負的，不適用收益法評估，因為評估企業價值為負數沒有實際意義。
企業虧損情況下，可考慮從凈資產或營業收入角度進行企業價值評估。

④ 成本法、收益法和市場比較法在資產評估中的適用范圍和基本條件是什麼

前提條件
市場法：
1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；
2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術參數等資料是可以收集到的。
3、參照物的基本數量至少為3，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代
成本法：
1、被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；
2、應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；
3、形成資產價值的各種損耗是必要的；
4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。
收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。
2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

適用范圍
市場法，只適用於以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜採用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜採用市場法；2）對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜採用市場法。
成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

⑤ 在收益法下被評估資產的評估價值怎麼計算

這個問題太大太空抄泛了。。有個具體的題目就好了
總體思路當然是現金流折現了
第一步 考察被評估資產的未來現金流特點 是永續還是有限期 是恆量還是不定量 是固定增長（包括等差和等比增長）還是分階段增長
第二步 選擇相應的收益模型 書上都有
第三步 計算相應的參數 包括現金流 收益期 資本化率或折現率 回收額神馬的
第四步 參數代入模型 即得到評估值

⑥ 資產評估收益法

債券的發行有溢價發行和折價發行，市場利率10%為票面利率，需要計算實際利率。

⑦ 什麼是收益法收益法適用的前提條件是什麼

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法，是房地產評估中常用的方法之回一。

收益法答是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

收益法適用的前提條件：

1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在較為穩定的比例關系。

2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

（V：房地產價格，a：房地產年凈收益，r：折現率，n：剩餘收益年期）

⑧ 房地產收益法評估！

年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
凈收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式帶進去
年限按土地剩餘使用年限

⑨ 房產評估的收益法都需要什麼

運用收益法來評估房地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。