德國工業土地使用年限

㈠ 廠房土地使用年限是多久

工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。土地使用權指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
1、凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
2、另外加油站、加氣站用地為二十年，現在的工業用地使用年限是50年。
3、工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年。
廠房土地使用年限到期怎麼辦
廠房土地使用年限到期後，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲於屆滿前一年申請續期，根據社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批准。准予續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。
2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。 此外，土地使用年限未到期國家也可徵用，但應就剩餘使用年限的土地使用權及房產進行補償。

㈡ 什麼情況下工業用地使用年限是三十年

什麼情況下工業用地使用年限都不是三十年。
關於土地使用年限的問內題，依據是1990年5月19日頒布的容《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其中第十二條規定「
第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。」
土地使用年限分為40年、50年和70年的，沒有30年的。
如果是剩餘土地使用年限，那當然是有可能剩30年的，前面已經用掉了20年，即在20年前，土地就已從政府手裡出讓給企業或者個人。

㈢ 工業用地 使用年限

工業用地50年。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

(3)德國工業土地使用年限擴展閱讀：

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

第二十條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

第二十一條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第二十二條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

第二十六條 土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

第二十七條 土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

㈣ 指標體系的多樣化: 荷蘭、德國、中國、美國

從偏向層級制到偏向市場制，本章選擇了荷蘭的空間規劃，正在從層級向市場靠近的中國的從上向下式的指標控制(cap-and-contral)類型和新近採用的城鄉建設用地增減掛鉤(trade)的模式，美國運行良好的土地發展權及其交易，以及德國正在討論如何進入市場機制來控制農地損失的三種理論模式，分區交易、有比率交易和無差異指標交易制度進行考察。

(一)荷蘭的農業區劃:層級制的案例

荷蘭的土地區劃(land zoning)。荷蘭在耕地保護或者說是開放空間的保護上的政策，最有力的就是土地區劃，比如，Randstad周圍的「綠心(green heart)」區劃。荷蘭作為一個國土面積大約為400萬hm²，擁有超過1600萬的人口，城市化壓力非常大，尤其是在西部的Randstad地區，人口密度可以說是歐洲最密集的地區之一。但正是有了強有力的農用地區劃政策，在這個城市化壓力最大的地區其耕地和其他自然用地得到了很好的保護(Koomen et al.，2008)。自從1958年荷蘭第一份空間規劃報告實施以來，該地區的耕地利用和開放空間得到了很好的保護，其邊界和內部的土地利用在最大可能的程度上被維持原狀(Kühn，2003)。

荷蘭的農用地規劃非常嚴厲地限制了土地只能用作農業生產或者自然生態保護區。以「綠心」區劃為例，其目的是在為荷蘭西部幾個重要城市(阿姆斯特丹、海牙、鹿特丹等)提供一個戶外休憩的天然場所。規劃的特點是在既有城鎮的基礎上，把城市和開放空間的布局進行成簇狀分布，這樣既滿足了城市休憩用地和農用地的需求，也通過規劃限制了任何外延式的擴張。當然，不是說該區域大半個世紀以來就不曾發生過任何城市化的土地利用，不僅荷蘭中央政府為了促進這些受限城市內部提供更好的就業和居住條件而在1998年後放開了地方政府在城市內部土地禁止非農化的限制，同時荷蘭空間規劃法案中的「第19條」規定，如果規劃與居民人權等重要權力相矛盾，則地方政府可以對規劃進行相應的修編。雖然有的學者擔心這種權力可能會被具有地方發展目的的政府所濫用，但總體上看沒有影響到綠心整體的保護效果(Needham，2007)。

(二)美國的土地發展權TDR:市場制的案例

美國政府從20世紀60年代就開始重視對耕地的保護。雖然對保護的耕地的目的先後有不同的爭論，而且最初的控制城市的無序蔓延和避免糧食生產能力降低的主張現在已經淡出了公眾的視野，但保護耕地以保護環境、維持美觀、穩定農村社區的生活方式等的貢獻還是得到了現階段城市規劃者的認同。採取什麼方式來保護耕地，在美國不同地區也有著不同的嘗試(Nelson，1992)。近年來，TDR方法，不僅在美國頗為流行，也越來越受到世界其他國家的關注。

土地發展權轉讓是指土地所有人將可發展權讓渡，讓渡的發展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現有的發展權相加存在。所以，TDR的基礎是對土地產權束中發展權的認可，這是法學的概念。土地發展權轉讓的基本框架如下:兩個區域被設計成項目的組成部分，第一區域是發送區域，此區域內土地的未來發展被限制，但土地的發展權從現有的總的產權束中分離出來，同時該權力將在市場上進行銷售。那麼，誰是買家?這就是第二區域，即接受區域。這樣，接受區域在擁有了土地和足夠的發展權後才能開始建設相應規模的項目。這種TDR的模式具有兩個優點:第一，將開發從保護區內轉向需要對土地進行集約利用的其他區域;第二，保護區內的土地所有者能夠出售其發展權，並因此補償其由於對其土地使用的限制而喪失的未來收入。

(三)中國的三個指標體系及其「可交易」模式

1.三個「CAC」指標

過去的30多年裡，中國的經濟增長取得了世人矚目的成就，但是耕地資源的大量損失，也引起了中央政府的高度重視。雖然「誰來養活中國(Brown，1995)」存在諸多的值得質疑的地方，但中央政府依舊從糧食自給自足的目標出發，堅持保護耕地作為中國的基本國策。如何實現對耕地非農開發的控制，中國政府主要是採用了一個從上往下的土地利用規劃體系加上一個不完善的土地市場體系來實現的(Tanetal.，2009)。雖然對土地資源的配置中國政府正通過引入市場機制來提高城市建設用地或者農村內部農業生產用地的配置效率，但對於耕地非農開發的過程，政府依然採用了高度集權的計劃分配體制。這種計劃分配體制就是本章第一節所提及的指標體系。

中國耕地保護和土地利用的指標體系主要包括三個指標，即，建設用地總量的指標;耕地保有量的指標;土地利用年度計劃的指標。建設用地總量的指標是指，地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。耕地保有量指標是指耕地保有量不得低於上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。土地利用年度計劃指標是指，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況，國家編制每年每個地區的建設用地可增加數量。

除了這三個具體的指標外，國家還實行佔用耕地補償制度，即所謂的耕地總量動態平衡。具體是指，非農業建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省級政府的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。省級政府應當確保本行政區域內耕地總量不減少。個別省、直轄市確因土地後備資源匱乏，可以進行易地開墾。

綜上所述，建設用地總量和耕地保有量是當輪土地規劃時期內土地利用的指標體系，而土地利用年度計劃，實際上就是建設佔用耕地量的指標體系，同時也就規定了當年的耕地補充量。所以，三個指標一旦確定，一個地區未來新增建設用地總量、空間布局和每年度新增的建設用地量就被確定下來。可以看出，這完全是以耕地保護為主要目標的指標體系。

2.指標體系新的進展:城鄉建設用地增減掛鉤

雖然中國實行了耕地總量動態平衡的政策，但是由於生態退耕、災毀和農業結構調整等因素造成了中國的耕地資源數量一直處於下降的趨勢。以最近的2008年為例，2008年全國的耕地面積為1.22億hm²，相對於2007年凈減少1.93萬hm²。當年建設用地佔用耕地數量為19.16萬hm²，雖然當年土地整理復墾開發補充耕地22.96萬hm²，但由於災毀耕地2.48萬hm²、生態退耕0.76萬hm²、農業結構調整減少耕地2.49萬hm²，以上四項共減少耕地24.89萬hm²，所以耕地總量仍凈減少1.93萬hm²(國土資源部，2009)。

面對著耕地總量和部分地區耕地質量不斷下降，以及近年來世界市場糧價的巨大變動，國家糧食安全與經濟安全受到了潛在的威脅。在農業科技沒有重大突破的情況下，為了保障中國有限的耕地資源能夠同時解決「吃飯問題」與「能源問題」，中國政府在《全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)》中要求全國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝，也就是所謂的18億畝耕地紅線。

然而，經濟增長和城市擴張對佔用耕地的需求與保護耕地18億畝紅線之間的矛盾，隨著經濟快速增長而日益顯現出來，尤其在東部沿海發達城市，這些城市土地復墾潛力非常有限，而經濟增長又需要投入更多的土地。如何既滿足經濟增長的需要，又不違背耕地總量動態平衡的政策，同時又不引起社會公平和生態安全過度的損失，一種新的被稱為「城鄉建設用地增減掛鉤」的指標體系自2006年起在全國各地開展試點，2009年起中央政府開始大力推行這種指標體系(徐紹史，2009a)。

城鄉建設用地增減掛鉤(以下簡稱「掛鉤」)是指依據土地利用總體規劃(制度的前提)，在城市近郊區將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊(即拆舊地塊)和擬用於城鎮建設的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項目區(以下簡稱「項目區」)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，既增加了一定面積的土地用於城鎮建設用地，又保證項目區內耕地有效面積的增加和耕地質量的提高，實現了節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

掛鉤項目的執行是通過城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標(以下簡稱「掛鉤周轉指標」)進行。掛鉤周轉指標專項用於控制項目區內建新地塊的規模，同時作為拆舊地塊整理復墾耕地面積的標准，但不得作為年度新增建設用地計劃指標使用。掛鉤周轉指標應在規定時間內用拆舊地塊整理復墾的耕地面積歸還，面積不得少於下達的掛鉤周轉指標。項目區內拆舊地塊整理的耕地面積，大於建新佔用的耕地的，可用於建設佔用耕地佔補平衡。從這點上看，掛鉤指標是獨立於本章提到的三個主要的指標(尤其是不能作為新增建設用地計劃指標使用)，但是又與三個指標有一定聯系，即，整理出多餘的耕地，可以用於建設佔用耕地的占補平衡。

從2006年起，國土資源部先後在21個省(自治區、直轄市)實施600多個試點項目，面積將近40萬畝。截至2008年9月底，相繼完成158個項目，農村居民點人均用地下降100m²左右。一些地方還帶動耕地整理建成了幾種連片的高標准農田。通過對農村散亂、廢棄、閑置的建設用地(包括宅基地)進行整理復墾，集中建設居民點，配套建設公共服務設施，約凈增耕地13%左右，促進了這些項目地區農村的土地節約集約利用，改善了農民生產生活條件，改變了村容村貌。

城鄉建設用地增減掛鉤項目的本質，實際上就是對現階段耕地資源保護和經濟發展需要佔用耕地兩者矛盾日益激烈的一種緩解。在某個階段城市范圍內的建設用地總量是一定的。如果經濟發展、工業化、城市化等需要更多的建設用地，只能從農村來挖掘。由於土地利用規劃和年度各種土地利用指標的限制，城市新增建設用地佔用耕地的供給壓力已經越來越大。同時，由於農村傳統宅基地和公共設施的粗放建設，農村集體建設用地的利用效率不高，土地的集約度還有很大的提升潛力。在這種背景下，城鄉建設用地增減掛鉤作為一種制度創新，應運而生。

首先，它解決了資源稀缺的矛盾，既滿足了城市建設的需要，也沒有減少和降低耕地數量和質量，還提高了農村農民的生活、生產環境，實現了「三贏」的局面。其次，它基本沒有違背現有的土地法律法規，既滿足了耕地總量動態平衡的要求，也滿足了土地節約集約利用的戰略，還遵循了農用地轉用、征地等相關程序。所以，這種制度創新是符合科學發展的創新，是一種保障建設用地流量的增加，使農村一部分富餘的建設用地指標調劑到城鎮使用，獲得土地增值稅收益反哺農村，改善農村生產生活條件。

(四)德國正在討論的土地利用指標控制:一個普遍的問題

德國在保護耕地上的措施，主要也是空間規劃體系，這與荷蘭的規劃及耕地區劃非常相似，比如柏林周邊的綠帶「greenbelt」(Bruns et al.，1997;Kühn，2003)。但是，隨著聯邦政府在2002年提出日均「30hm²」耕地轉用速度的可持續發展建議，德國政府將面臨的是通過什麼手段實現這種「指標」的制度。由於具有詳細和完善的空間規劃體系和土地市場制度，同時又有準確的指標目標和時間跨度，所以德國引入指標交易體系來既實現非農開發數量的減少，又提高指標本身的配置效率，這在理論上不存在大的問題。德國內部現在爭論的焦點就是指標體系的形式問題，究竟是採取無差異指標交易制度、還是指標按比率進行交易的制度，或是分區的指標交易制度(Henger et al.，2009)。

無差異指標交易制度是指，指標對於任何區位的土地來說在單位上是一致的，進而如果擁有或通過交易獲得一單位的指標，就可以非農開發一單位的耕地。這種制度安排的優點是能夠以最小的成本來實現「30hm²」的目標，同時實現配置效率的優化，但缺點是這種無差異的指標忽視了土地本身的空間差異性，可能造成土地空間價值和生態價值的損失。

指標按比率進行交易是指，耕地非農開發對於不同區位的耕地來說是不同的，這樣指標在交易時並不能按照1∶1的比例進行等額交易，比如，非農開發對經濟社會生態損害後果嚴重的地區在購買損害相對輕的地區的一個單位指標時，並不能使自己擁有一個單位的非農開發指標，而應該小於一個單位，具體比率根據實際損害的差異而定。這種制度安排的優點是空間的差異得到了體現，但缺點也很明顯，這種指標交易制度相比較無差異指標，需要投入更多的前期成本，比如損害評估的費用等。

分區的指標交易是指，針對在耕地非農開發的空間異質性明顯的地區設立的一種只能在特定區域內進行非農開發指標交易的模式。該制度安排的優點是可以解決總體區域內污染過度集聚的問題，當然，弱點是初始區劃的成本很高，而且，如果區域劃分過小，也可能帶來交易的薄市場(thin market)或政府的過度干預問題。

雖然不同的指標體系有這樣或者那樣的缺點，但是通過對比德國國內已經成功地實施污染排放許可證及其交易制度，德國政府和學界對相似的土地指標制度也正在積極地討論中。

㈤ 工業用地土地使用年限是從什麼時候開始算

土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即專國家首次出讓該地塊的屬時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；
工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；
教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；
綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

㈥ 工業用地土地使用年限是從成交日期開始計算還是取得土地證 有沒具體法規地址

1 土地使用年限最高70年 土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
2土地使用年限期滿可自動續期
根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」
在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法做出明確規定。但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。
具體的土地使用年限還是要以出讓合同的約定為准，在出讓土地使用到期後，業主如不和政府重新簽訂合同，補交土地出讓金，土地使用權將依法收為國有。

㈦ 工業用地使用年限到底是多少年

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區)全國統一執行的土地使用年限為50年。50年限期滿可自動續期。