㈠ 房地产项目转让应符合哪些条件
房地产项目的转让条件如下：
1、地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格;
2、转让方必须已经按照出让合同约定支付了全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用批文;
3、转让项目，必须是已经进行了一定投资，包括三通一平、工程交易的房地产地质勘察、建筑设计等工作;
4、必须是已经取得了建设工程规划许可证和施工许可证，具备开工条件的项目。
㈡ 整体转让未竣工房地产项目如何清算土地增值税，面积按规划面积还是实际已完工面积是否划分住宅和非住宅
首先你要知道你们拿地花了多少钱，拿到地后从项目开始规划到项目施工直版至权10层一共花了多少钱（规费、土建、管理等），还有整体打包出售后应该交的税收，这是你们的成本；其次你们整体打包出售卖了多少钱也就是收益；用收益减去成本，这部分的差价就是你要交土地增值税部分。
征收标准如下：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。
(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
至于面积问题只能你们去协商了，类型当然要分了，不分买家将来如何办理证件？
㈢ 房地产项目公司股权转让
杨律师认为不具体不明确的地方在哪里？
我操作过股权转让事宜，最重要的专一点，就是必属须你方控股超过51%就可以了，千万不要认为你方控股99%最安全，你是会被查的。至于52%－99%之间的股权操作，可以想办法以其他债权的形式解决。
㈣ 房地产项目转让的政策规定有哪些
房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的法律概念，因为房地产开发版项目本身权并不直接具有财产内容或直接表现为一种可交易的财产，只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。因此，房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。土地使用权和房地产项目不可能分别转让。
㈤ 房地产开发项目转让是什么意思，求答案。
房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的法律概念，因为房地产开发项目本身并不直接具有财产内容或直接表现为一种可交易的财产，只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。因此，房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。土地使用权和房地产项目不可能分别转让。
正因为房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让，因此我国《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。
根据上述第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产项目时应当符合以下两个条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
如果房地产项目的转让欠缺上述两个法定条件，将会产生怎样的法律后果？
首先，从我国《城市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的精神来看，欠缺上述任何一个条件，都将导致房地产项目的转让不能为相关行政管理部门认可，不能完成项目转让所需的相关手续的变更，受让方不能获得土地使用权，也不能获得房地产项目。也就是说，该转让房地产项目的行为不能得以完成，项目转让合同的目的不能实现。其次，从对合同的效力影响来看，单纯地审视上述关于两个条件的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，我们可以得出一个似乎非常明确的结论，即：关于房地产项目转让的两个条件的规定属于行政法规的强制性规定，欠缺该条件则意味着违反了法律、行政法规的强制性规定，在此情形下签订的房地产项目转让合同则应当属于无效的合同。这一观点在2004年以前的司法实务中基本上得到了各级法院的普遍认同。直到2004年，才有个别法院的相关判例对此试探性地提出了不同见解。而最高人民法院在2005年8月发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，充分考虑到我国现行的物权变动模式，第一次明确颠覆了这一观点。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，房地产项目的转让，如果欠缺上述第一项条件，即未取得土地使用权证书（未付清土地使用权出让金仅仅是未取得土地使用权证的原因，就土地使用权的处分而言，处分人是否付清出让金并无民事法律意义，除非出让合同对此有明确约定），则该房地产项目的转让将构成无权处分，形成效力待定的效果。因为，房地产项目的转让就是土地使用权的转让，转让方应当首先拥有针对某特定地块的土地使用权，方能转让该权利，否则其订立项目转让合同或土地使用权转让合同的行为就属于无权处分行为；而土地使用权作为一种不动产物权，拥有该物权的表征就是取得了相应的土地使用权证书。因此，转让方在取得土地使用权证书之前订立转让合同的行为，便构成无权处分的行为，“该转让合同为效力待定的合同”。其效力的补正条件为：转让方在当事人向人民法院起诉前取得了土地使用权证书，否则，该转让合同将成为一个无效合同。如果欠缺上述第二项条件，即未达到一定的投资开发条件，行政部门将不予办理与项目转让有关的权属变更登记，转让合同之目的不能达成，转让方的义务将不能完全履行。但是，转让合同的效力并不因此遭受影响，转让合同属于有效合同，而受让方可以就此通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度追究转让方的责任，从而获得救济。
此外，有一种观点认为，根据房地产业的市场准入制度，狭义的房地产开发项目的转让，受让方还必须是具有房地产开发经营资质的企业。《重庆市房地产开发管理办法》（重建委发【1995】288号）曾经明文规定：房地产开发项目的“受让方应当具备从事房地产开发的资格”。不过，目前占主流的观点认为，受让方可以是房地产开发企业之外的主体，因为受让方虽然不具备开发资质，不能独自实施房地产项目的开发权，但可以联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发。同时，受让方还可以选择不实施开发行为，而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。
鉴于开发商所从事的房地产开发不可能在以划拨方式取得之土地上进行，因此，本文所探讨的房地产开发项目转让从严格意义而言，应当不涉及到划拨土地使用权的转让。但我们不能否认，在很多法律规定中载明的“划拨土地使用权转让”，有可能使得受让方最终获得对该土地的房地产开发经营权，不过这应当界定为受让方新获得了一个出让地的使用权、新获得了一个房地产开发项目，而非从原划拨土地使用权人处受让了一个房地产项目。其理由在于：划拨土地使用权在经有批准权的人民政府批准后，可以转让，这是划拨土地使用权转让的条件，也是建立在划拨土地使用权基础上的广义的房地产开发项目转让的条件。但是，划拨土地使用权本身不能用于以营利为目的的房地产开发经营，故在划拨土地使用权转让时不可能同时转让一房地产开发项目。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，如受让方将该土地用作非公益目的的房地产开发经营，则受让方应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。受让方也由此获得了一个房地产开发项目。从形式上看来，受让方是通过一划拨土地使用权的转让获得了一个房地产开发项目，但实质上这一过程应当理解为：原划拨土地使用权人将其土地使用权交还给了国家，国家将该土地的使用权出让给受让方，并允许受让方以该土地进行一定条件的房地产开发。而所谓的划拨土地使用权的转让价款，应当被定义为转让方因放弃原拥有的划拨土地使用权而应获得的一定补偿。在2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，用于房地产开发经营的土地之使用权必须由土地行政主管部门公开以竞买的方式出让，所谓的划拨土地使用权转让更明显地失去了其“转让”的含义。
㈥ 房地产项目如何转让
一般的土地转让,程序比较麻烦,所以比较少, 二主要是进行合作开发,由新有承接商来负责资金的运转,
㈦ 在建项目整体转让要办什么手续
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以出让方式取得位于北京市东城区××路口东北角××大厦的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为京地出（合）字（2001）第2××号。
该地块土地面积为_12,800平方米_，规划用途为_办公_，土地使用年限自2001年4月28日至2051年4月27日。
出卖人经批准，在上述地块上建设××大厦。建设工程规划许可证号为2001规建字16××号、2002规建字11××号、2002规建字15××号，施工许可证号为01（建）2002.1184、××（建）2002.2584、××（建）2003.04××。
第二条 转让依据
买受人购买的××大厦为预售商品房。预售商品房批准机关为北京市国土资源与房屋管理局，商品房预售许可证号为 。
双方约定由出卖人负责在2003年10月31日前取得预售许可证并在空格内填写后,办理有关登记备案手续。
第三条 ××大厦的转让方式
××大厦的转让方式为整体转让，即按双方约定的建筑总面积和总价款，出卖人将××大厦土地使用权连同地上建筑物、构筑物及其附属物一并转让给买受人。
第四条 ××大厦的基本情况
××大厦的用途为办公, 属框架结构, 标准层高为3.9米,
建筑层数地上17层（局部10层）,地下3层(部分5层)。
××大厦的建筑总面积共127,152平方米。其中，地上建筑面积86,857平方米，地下建筑面积40,295平方米。见附件一: ××大厦总平面图 见附件二： ××大厦按使用功能划分建筑面积表
第五条 计价方式与价款
经双方协商一致，确认××大厦的整体转让总价款为241,588.80万元人民币(大写:贰拾肆亿壹仟伍佰捌拾捌万捌仟元整)。
第六条 面积确认及面积差异处理
合同约定面积与实测面积有差异的，以实测面积为准。
××大厦交付后，实测面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按下列方式进行处理：
1、合同继续履行；
2、面积误差在500平方米以内的，视为没有误差；面积误差超出500平方米以上的部分区别处理：如果少了，应退还买受人相应价款；如果多了，买受人可不予补交相应价款。
产权登记面积按照国家有关规定进行登记处理。
第七条 付款方式及期限
双方同意根据××大厦工程建设的进度分期付款：
1、本合同签订后5个工作日内支付100,000.00万元人民币（大写：拾亿元整）；
2、结构封顶后5个工作日内支付50,000.00万元人民币(大写:伍亿元整)；
3、外装修完成（除大门待装外）后5个工作日内支付50,000.00万元人民币(大写:伍亿元整)；
4、主要设备安装调试完成后5个工作日内支付38,408.39万元人民币(大写:叁亿捌仟肆佰零捌万叁仟玖佰元整)；
5、自竣工验收合格之日起一年后的5个工作日内支付3,180.41万元人民币(大写:叁仟壹佰捌拾万肆仟壹佰元整)。
第八条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同约定的时间付款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。
第九条 交付期限
买受人出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的交付条件的××大厦交付买受人：
但如遇遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起__30__日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。
第十条 ××大厦的室内初装修交付与买受人自行精装修的衔接、验收及交付等有关事宜由双方另行约定。
第十一条 出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第九条和第十条约定的特殊情形外，出卖人如未按本合同约定的期限将××大厦交付买受人的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_三_的违约金，合同继续履行。
第十二条 规划、设计变更的约定
出现特殊情形必须进行规划或设计变更的，应先征得买受人的同意，再报规划部门批准和通知设计单位。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致××大厦建筑面积发生变化的，双方同意按本合同第六条的约定处理。
第十三条 交付的条件
双方同意在××大厦的施工达到以下工程建设进度时即具备交付条件：
1．结构验收合格；
2．各种设备设施系统经综合调试后能正常运行；
3．××大厦经综合验收合格。
第十四条 交接
××大厦达到本合同第十三条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，并应签署××大厦交接单。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝签署交接单，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
买受人拒绝接收达到约定交付条件的××大厦的或拒绝签署交接单的，自出卖人发出通知后一周内视为已交付，并由买受人承担由此引起的一切后果。
第十五条 出卖人保证销售的××大厦没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成××大厦不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十六条 出卖人关于初装修、设备标准承诺的违约责任
双方约定的初装修标准见附件三、设备配置见附件四。
出卖人交付的××大厦的初装修和设备应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的初装修、设备差价。
第十七条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、道路：2004年10月1日；
2、上下水：2004年10月1日；
3、电力：2004年10月1日；
4、通讯：2004年10月1日；
5、有线电视：2004年10月1日；
6、燃气：2004年10月1日；
7、热力：2004年10月1日。
如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按第十一条逾期交房的约定处理。
第十八条 关于产权登记的约定
双方进行产权登记所需的各种税费缴付根据国家有关规定办理。
出卖人应当在××大厦交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。
第十九条 保修责任
在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
保修期限及范围见附件五。
第二十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。
第二十一条 本合同未尽事项，可由双方协商后签订补充协议。
第二十二条 合同附件与本合同
具有同等法律效力。
第二十三条 本合同正本连同附件共十六页，一式五份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人二份，买受人二份，北京市东城区房屋土地管理局备案一份。
第二十四条 本合同自双方签订之日起生效。
第二十五条 自出卖人取得商品房预售许可证之日起5个工作日内，由出卖人向北京市东城区房屋土地管理局申请登记备案。
出卖人（签章）： 买受人（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
（签章） （签章）：
____年____月_ 日 _____年_____月_____日
签于 签于
附件一： ××大厦总平面图
附件二： ××大厦按使用功能划分建筑面积表
附件三： ××大厦初装修标准
附件四： ××大厦设备配置表
附件五： ××大厦保修期限及范围
附件内容省略
××大厦买卖合同（草案）的说明
××大厦买卖合同文本已拟出，现就以下几个特别之处作出说明。
一、关于本合同形式的说明
××大厦买卖合同是以国家建设部和国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》最新示范文本为基础，保留了示范文本的结构及必备条款。由于××大厦的转让采用整体转让的方式，而对整体转让，国家有关部门尚无特定的示范文本，故对示范文本相应条款的内容进行了必要的调整，从而形成了目前的合同式样。
二、关于计价方式的说明
本合同是以“成本+利润”为基础，以市场价格和降低成本予以奖励为参考确定总价款，因此总价款由建设总费用、营业税、所得税、净利润四部分构成。××大厦总建筑面积为127,152平方米，总价款为241,588.80万元，单价为1.90万元/平方米，销售利润率为11.42%（总价款扣除营业税13,287.38万元；再扣除建设总费用187,133.54万元；余额为毛利润41,167.88万元，扣除所得税13,585.40万元，净利润总额为27,582.48万元）。
三、关于面积确认的说明
由中国房地产协会所属北京××××房地产工程测绘事务所，依据××大厦施工图测算的总建筑面积127,152平方米，是比较准确的，与今后实测面积误差不会太多，由此作为本合同中约定面积的依据。
四、关于预售许可证的说明
目前××大厦预售许可证正在办理过程中，预计可在10月31日前办妥。
五、关于尾款支付的说明
在本合同第七条中，最后一笔价款3,180.41万元人民币(大写:叁仟壹佰捌拾万肆仟壹佰元整)，是根据国家有关规定，按照建安费的5%计算出来的，作为对工程质量进行担保的质量保证金。
㈧ 房地产在建项目整体打包出售应如何缴税受让方如何缴税
（1）契税。（相关行业具有）
建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2）营业税。（相关行业具有）
自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
（3）城市维护建设税和教育费附加。（很多行业都有的）
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
（4）城镇土地使用税。（这个行业特有的）
房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
（5）房产税。（这个行业特有的）
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
（6）土地增值税。（这个行业特有的）
转让国有土地使用权、地上的建筑物及附属物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
计算公式：土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
土地增值税四级超率累进税率表
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
（7）印花税。（有证章的行业和行为都需要交纳）
书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
（8）企业所得税。（这个是谁赚得多，谁就缴纳得多）
应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率
税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
（9）个人所得税。（这个也是谁赚得多，谁就缴纳得多，是有收入就应该缴纳的）
个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。
应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数
个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。
㈨ 房产企业向全资子公司整体转让在建工程交税吗
需要。
需要缴纳增值税及附加税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。版
在建工程，是权指经批准立项，拥有合法完整用地手续，依据建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或缓建）房屋等建筑物、构筑物及附属设施的工程项目。在建工程转让，则是指转让方将出让国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》就在建工程转让的概念给出了“实际投入资金额应占全部开发投资总额的25%以上”的量化标准，这也是当前税务机关实务中的处理基准。除此以外，个别地方税务机关也有一些例外规定，比如河南省地方税务局公告[2011]10号文中提出的“转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为”就把这一指标界定在了30%的程度上。