房地產樓盤存貨與無形資產

A. 高手請進：什麼是作為存貨的房地產什麼是自行建造的投資性房地產這兩者又如何區別

房地產開發企業存貨有以下幾大類：
1．原材料類存貨。
指用於開發土地、房屋、建築物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2．設備類存貨。
指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3．在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品(即在建工程)。
4．產成品類存貨。
指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。
5．開發用品類存貨。
指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。
注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。
自行建造的投資性房地產：企業自己正在建造過程中的，決定完工後於出租的房地產，在在建的過程中，還是通過在建工程科目核算，完工之後如果直接對外出租的，直接轉入投資性房地產核算，屬於投資性房地產
不過按照準則規定，應該該房屋實際已經出租出去之日開始，才能歸屬於投資性房地產，如果只是決定，還沒租出去，不能通過投資性房地產核算，而應計入固定資產

企業會計准則規范的投資性房地產主要包括三類：
已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
特別注意：房地產開發企業決定增值後再轉讓的土地，不得確認為投資性房地產。
區別：

土地使用權的攤銷：
一、對於房地產開發企業來說：
（1）土地使用權計入無形資產的，比如建造自用的辦公樓，那麼就作為無形資產核算，在辦公樓建造期間的攤銷計入在建工程成本，建成之後計入當期損益（一般是管理費用）；
（2）土地使用權作為企業存貨的，比如建造住宅小區，那麼與建造的住宅小區一起作為企業的存貨，是開發成本的一部分，建造期間不攤銷，建成之後與住宅小區一起作為存貨核算，不攤銷；如果住宅小區賣出去了，也不用做相關處理；
（3）土地使用權作為投資性房地產核算的，比如購入土地使用權的時候就決定建成之後的建築物對外出租，那麼從購入的時候土地使用權就是作為投資性房地產核算，在建造期間不攤銷，建成之後的攤銷計入其他業務成本；

二、對於普通企業來說：
如果土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建造物的，土地使用權作為無形資產核算，建造期間，土地使用權的攤銷計入工程成本，工程完工之後，其攤銷計入當期損益；如果外購的房屋建築物與土地使用權無法合理區分的，那麼都作為固定資產核算。

B. 在成本模式下，存貨與投資性房地產相互轉換，為什麼不像固定資產和無形資產那樣結轉

可以理解為把「存貨」賣掉了，扣除相應的減值准備後的凈額作為投資性房地產的初始入賬價值。這和固定資產轉為投資性房地產是有區別的。因為原有的固定資產計提的減值准備和折舊，作為成本模式計量屬性時的投資型房地產都有對應的科目。

存貨的跌價准備是可以在跌價消失後轉回的。而固定資產的減值准備一經計提，持有期間不得轉回，而且你看存貨跌價准備根本沒有在「資產減值准則」中規范合算，或者說教材上沒有把它並入到這里。綜上所述，把一個可以轉回的跌價准備和一個不得轉回的減值損失一一對應，這顯然不合適。

小標題：固定資產是廠房，那麼相應的增值稅進項稅額需要計入固定資產成本。實際上工程物資如果提及有進項稅的話，也得轉出。如果是建造生產用的生產線，那麼進項稅額是可以抵扣的。

《企業會計准則第3號——投資性房地產》的規定： 第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

(2)房地產樓盤存貨與無形資產擴展閱讀

根據現行會計准則的規定，企業將作為存貨的房地產轉換為採用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。

所以，首先這是准則規定；存貨跌價准備可以轉回，固定資產、無形資產、投資性房地產減值准備均不可轉回，故投資性房地產減值准備不能轉存貨跌價准備。

所以，不能對應結轉，能轉過來的只是投資性房地產的賬面價值。購入原材料自用，應做進項稅轉出，將其進項稅轉入成本。

自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入所有者權益。

C. 如何理解存貨與投資性房地產

因為房地產的本身主營就是賣土地和建築物，土地和建築物對他們來說就是存貨，就專像一般企業屬買進貨物囤積，等到價格上漲再拋售是同一個道理的，所以為了持有並增值轉讓的土地使用權只能作為他的存貨。
而其他企業不一樣，主營的是貨物，買賣土地非他的主營項目，那麼他們購買為了持有並增值轉讓的土地使用權其實是類似一項投資行為，就要計入投資性房地產。

D. 自用的房地產在會計分錄中對應的是「固定資產」或「無形資產」，那作為存貨的房地產在會計分錄中對應的是

房地產企業對應的是「開發成本」，相當於「庫存商品」。之所以不叫庫存商品，是因為沒有這么大的「庫」來存——開玩笑的。

E. 投資性房地產與無形資產什麼差別投資性房地產與企業自用房地產在會計處理上的區別。

企業會計准復則第3號——投制資性房地產（2006）財會[2006]3號第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。第三條 本准則規范下列投資性房地產：（一）已出租的土地使用權。（二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權。（三）已出租的建築物。第四條 下列各項不屬於投資性房地產：（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。（二）作為存貨的房地產。 無形資產具有如下特徵：1.無形資產不具有實物形態。 2.無形資產屬於非貨幣性長期資產。3.無形資產是為企業使用而非出售的資產。4.無形資產在創造經濟利益方面存在較大不確定性。 您的問題好多，回答太長，我寫不下了！

F. 房地產公司購買用於建造商品房的土地屬於庫存還是無形資產

房地產抄公司購買用於建造商品房的土地屬於庫存。

房地產公司購買用於建造商品房的土地計入開發成本---土地

借：開發成本---土地
貸：銀行存款

待到商品房完工後，一起轉入開發產品裡面

借：開發產品
貸：開發成本

房地產公司購買用於建造商品房的土地，產權是業主的，不是房地產開發商的，所以不是開發商的資產。

G. 關於房地產企業的存貨和投資性房地產分不清，請老師幫忙總結下，謝謝！

一、對復於房地產開發企業制來說：（1）土地使用權計入無形資產的，比如建造自用的辦公樓，那麼就作為無形資產核算，在辦公樓建造期間的攤銷計入在建工程成本，建成之後的攤銷計入當期損益（一般是管理費用）；（2）土地使用權作為企業存貨的，比如建造住宅小區，那麼與建造的住宅小區一起作為企業的存貨，是開發成本的一部分，建造期間不攤銷，建成之後與住宅小區一起作為存貨核算，不攤銷；如果住宅小區賣出去了，也不用做相關處理；（3）土地使用權作為投資性房地產核算的，比如購入土地使用權的時候就決定建成之後的建築物對外出租的，那麼從購入的時候土地使用權就是作為投資性房地產核算，在建造期間不攤銷，建成之後的攤銷計入其他業務成本。二、對於普通企業來說：如果土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建造物的，一般來說，攤銷費用計入在建工程的成本中；如果是自用的房地產佔用的土地使用權，則作為無形資產核算，其攤銷金額記入「管理費用」；如果作為投資性房地產核算，則攤銷記入「其他業務成本」中。

H. 比較存貨，固定資產，無形資產，投資性房地產

我才復習完這4章，也正想總結一下
相同點：
1，初始確認原則相同回
首先，滿足的條件相同:與XX有關答的經濟利益很可能流入企業，XX的成本能夠可靠計量。其次，初始成本的計量表述相似，外購或者自製時是「達到目前狀態或場所的必要支出」、「達到預計可使用狀態前的必要支出」等，接受投資者投入是「以合同價計量，合同價不公允的除外」，其他方式取得的處理也相同。
2，後續計量相似
均有提減值的情況，而且提取的減值准備均不得轉回。
3，提取折舊（攤銷）方法相似

不同：
1，提取減值准備的依據不同，存貨是可變現凈值與成本孰低計量，固定資產、無形資產、投資性房地產是賬面價值與可收回金額孰低計量。
2，計量基礎有相同也有不同，存貨，固定資產只有歷史成本屬性，使用壽命不確定的無形資產可採用公允價值，投資性房地產在滿足一定條件時可採用公允價值模式。
3，細微點差異
a.固定資產在建期間與投資性房地產在建期間對於非正常損失的處理不同，固定資產計入成本，投資性房地產計入當期損益。
b.固定資產改擴建通過「在建工程」核算，投資性房地產改擴建後仍為投資性房地產的通過「投資性房地產-在建」核算，但兩者在改擴建期間均不計提折舊

I. 房地產開發商的存貨（商品房）需要計提折舊嗎如不需要，那又為什麼不需要計提折舊是國家政策允許還是

1、想想那些資產需要計提折舊？為什麼要通過折舊？
2、房地產的商品房屬於存貨，需要折舊嗎？

我簡單的說一下，說折舊（攤銷）一般針對的是固定資產和無形資產，為什麼要折舊呢？教科書上的解釋是折舊是固定資產在使用過程中因損耗逐漸轉移到新產品中去的那部分價值的一種補償方式。固定資產的物質形態在報廢之前是在生產中長期被使用的，它的價值卻是按照其在生產中的損耗程度一部分一部分逐漸地轉移到產品中去的。為了保證再生產的正常繼續進行，必須在產品銷售以後，把那部分已經轉移到新產品中去的固定資產的價值，以貨幣形式提取並積累起來，以便若干年後即在固定資產價值全部轉移完畢時用於更新固定資產。
商品房是以銷售為目的的，不存在折舊，需要考慮的是減值影響！

J. 房地產開發企業購入用於建造商品房的土地使用權屬於存貨。還有說土地是固定資產，土地使用權是無形資產。

房地產企業，其主營業務是商品房的交易，而商品房交易時必然伴隨著土地使用權的交易，即房地產企業在結轉商品房成本時，是要將土地使用權算進去的，故土地使用權應當作為房地產企業的存貨。因為只有存貨才能結轉主營成本。